房地产经济学 1 乳山市住宅房地产市场分析 一、乳山市城市概况 乳山市位于山东半岛东南端 （ 北纬36°41′至 37°08′，东经121°11′至 121°51′） ，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。济威铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。境域东西最大横距 60 公里，南北最大纵距 48 公里，总面积 1654 平方公里。全市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长 185.6 公里。 乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。属典型的暖温带海洋性季风气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。累年平均日照数为 2572.7 小时，平均气温 11.8℃，平均降水量 744.4毫米，平均气压 1013 百帕，平均无霜期 206 天，平均相对湿度为 70％。 秋、冬季以北风、西北风为主，春、夏季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为 3.2 米/秒。 二、乳山市住宅房地产市场分布 房地产经济学 2 图1 -1 乳山市在地图上是一个不规则的多边形，大体形状如图1-1：其中红线围成的部分是由北环路、浦东路和开发街围绕而成的乳山市区；在市区外侧沿外环路呈环状分布的绿色区域是乳山外环区；在图中沿海岸线的区域为乳山新城区银滩区。 三、乳山市房地产市场现状 3.1 乳山市区住宅房地产市场现状 乳山市区的区位优劣分析 乳山市区是乳山的老城区，经济发达，乳山市以轻工业为支柱产业，时间较久、实力雄厚的企业多集中于乳山市区。乳山城市交通便利，通勤成本低。到旧长途汽车站（因为交通的压力，乳山市政府已规划将其迁出，新车站的规划建设地点位于外环区内）10分钟车程。离火房地产经济学 3 车站半小时以内车程。商业医疗条件健全，乳山市市医院位于市中心位置，乳山市中医院位于乳山市区外缘，保证了本区高质量的医疗能力。利群、华联、家家悦等大型超市多集聚于此，为本区内生活提供了十分的便利。文化底蕴深厚，本区的幼稚园、小学不计其数，有着最悠久历史的乳山一中，为本区营建了一个很优雅的环境。 同时由于本区的年代久远，一些问题也显现出来。由于此地的人口密度大，建筑物覆盖率达，环境污染、噪声污染的问题日渐影响到本区人们的生活舒适度。而又因其再开发成本较高，很难在此区有大规模的整修项目进行。随着...
