财务分析保利地产一宏观环境分析二行业分析三公司财务分析四股价分析目录五总结及给出投资建议宏观环境分析01（1）房地产历史发展阶段STEPSTEPSTEP010203理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年至今)04相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）改革开放以来，中国经济飞速发展，房地产产业可以说是迎来了发展的春天。但另一方面，房地产行业的发展时间较短，经验不足，房地产的发展也出现了一系列问题。首先是中国房地产供求矛盾十分突出。其次是房地产供给市场化不足下的“房屋空置”现象。最后是房地产市场运行监管和协调调控体系不完善，房改制度改革有待深化。（2）房地产发展现状行业发展02（1）现有企业的竞争01万科：2011年被评为最具应变能力的地产航母，目前中国最大的专业住宅开发企业。02恒大地产：2010年被评为最具市场应变力的地产企业，中国房地产企业十强（连续9年），中国房地产品牌价值第一名（连续3年）。03产业内有众多势均力敌的竞争对手：万达商业地产：拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。（2）新加入企业的威胁（1）进入壁垒高。规模经济显著、资金需求大、现有企业对关键资源的控制强且品牌影响大等，使得房地产行业的结构性障碍极大，潜在进入者威胁小。（2）政府政策限制。随着政府调控力度加大，少有企业有勇气和信心进入这一行业。（3）替代品的威胁经济适用房、廉租房受政府政策支持逐步发展，主要针对低收入人群；二手房市场逐渐活跃。然而目前政府的保障性住房数量少且制度尚不完善，很大程度上难满足低收入人群的需求，对于需求较高质量商品房的消费者，买房仍是难题。故目前其替代品的竞争力弱，难以威胁商品房的销售。（4）购买者的议价能力目前我国的房地产市场供不应求，属于卖方市场，购买者在这个市场无疑是弱势群体。大多数购买者都是零散的购买房地产商品，且购买者获取房地产信息成本较高，因此购买者议价能力较弱。（5）供应商的议价能力随着产品的增多，竞争压力大，相当于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，因此供应商相当重视与房地产的合作，相比之下保利地产有更好的议价能力。公司财务分析03（1）报表分析2018年利润表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目本期数上年同期数变动比例（%）营业收入146,306,235,168.92154,752,138,129.80-5.46营业成本100,872,416,253.01109,880,680,194.30-8.20销售费用3,866,213,661.813,544,878,100.589.06管理费用2,844,838,048.492,266,511,838.5025.52财务费用2,391,762,567.402,233,925,005.467.072018年，公司实现营业收入1463.06亿元，同比下降5.46%；营业成本1008.72亿元，同比下降8.20%，主要受营改增及项目结转区域结构影响。2018年，公司发生销售费用38.66亿元，同比增长9.06%，主要是由于销售规模增加；管理费用28.45亿元，同比增长25.52%，主要为公司规模扩大，管理支出增加。财务费用23.92亿元，同比增加7.07%，主要是由于有息负债增加。（1）报表分析现金流单位：万元币种：人民币项目本期数上年同期数增减额增减幅度（%）主要原因经营活动产生的现金流量净额-2,929,585.543,405,395.72-6,334,981.26-186.03拓展支出增加，合作项目往来款投入增加投资活动产生的现金流量净额-1,695,071.92-1,305,872.86-389,199.06-29.80收购支出现金增加筹资活动产生的现金流量净额6,739,757.85-1,132,868.397,872,626.24694.93取得借款增加（1）报表分析资产及负债状况单位：元项目名称本期期末数本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明货币资金67,801,200,965.589.7446,983,821,928.2210.0444.31房款回笼和银行借款增加其他应收款63,642,307,824.639.1438,712,675,559.968.2764.40与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加存货439,039,610,648.4863.04303,303,584,801.4364.8144.75房地产项目地价和工程投入...
