成都40年产权公寓市场研究报告PART1市场现状PART2市场分析PART3产品分析PART4典型案例市场现状PART1◆概述◆市场分布概述4PART1市场现状40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。20072008200920102011供应套数771864956650634313865供应项目数141513132605101520253002000400060008000100001200014000160002007-2011年成都40年产权公寓供应趋势数据来源：世家机构市场分布从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区。5PART1市场现状市场分析PART2◆供需情况◆存量情况◆价格与去化情况整体供需情况供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求；存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。数据来源：世家机构7PART2市场分析供需走势持续供应，新政后，在2011年三季度出现井喷。2011年供应量在限购政策出台后，不断有新项目入市形成持续供应，逐月递增，并在第三季度达到了供应的最高峰值。限购政策的出台直接促进了40年产权公寓市场的集中爆发。限购令出台数据来源：世家机构8PART2市场分析限购令出台成交量稳中有升，2011年下半年成交有明显提升。住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳定，下半年成交随着供应大幅增长。年底，国家对住宅调控政策不松动的信息明确，成交量再次出现小高峰。供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上，总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾居住功能反应了市场投资偏好。100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。数据来源：世家机构供需类型（户型面积）9PART2市场分析面积段2010年2011年供应占比成交占比供应占比成交占比50以下51.42%47.18%42.70%55.33%50-7027.37%18.28%37.60%31.30%70-9021.21%34.54%19.70%13.37%供需分布（方位）城南、城西供需两旺，供大于求；城东、城中供不应求；城北供求两低。从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府新城的建设，城市副中心在这里形成，科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年产权公寓项目在这里涌现。从成交方位来看，城西成为成交最集中的区域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求较高，且有金融街定位的影响，市场供不应求。城北和市中心区域由于土地资源有限，市场份额较小。数据来源：世家机构10PART2市场分析供需分布（环域）供应外移，绕城外最多，但供大于求；二至三环供需两旺；中心城区是空缺，供不应求。从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，...
