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锦尚国际公寓策划方案北京北京20042004年整体房地产住宅市场回顾年整体房地产住宅市场回顾北京北京20042004年整体房地产住宅市场回顾年整体房地产住宅市场回顾11概况概况2004年，克服了“土地大限”对市场的不利影响，北京市各类房屋累计成交量高达2187.43万平方米，其中，普通商品房预售1431万平方米；再上市房交易面积也达到130万平方米，各类交易量均创新高，全年销售总金额1210.37亿元人民币。统计指标统计指标普通商品房(预售)普通商品房(预售)经济适用房(预售)经济适用房(预售)存量房(过户)存量房(过户)再上市房(过户)再上市房(过户)小计小计成交面积(平方米)成交面积(平方米)14312987143129874536308453630826135802613580118974211897422187194921871949成交套数(套)成交套数(套)114143114143339793397918051180511756717567192876192876成交金额(元)成交金额(元)9052547845690525478456118745602001187456020081432593568143259356372377563037237756301210507087612105070876成交均价(元/平方米)成交均价(元/平方米)66286628308030803230323032073207从2004年全年的房屋销售面积来看，普通商品房比例为63%，经济适用房（预售）比例为19%，存量房（过户）比例为12%，再上市房（二手房）比例为6%。从2004年全年普通商品房（预售）的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。2004年北京市普通商品住宅销售量超过10万套，达1173万平方米。其中，朝阳、海淀、丰台三个区位居前三甲，三个城区销售面积及销售套数均超过全市60％以上。2004年预售住宅平均面积115平方米，其中别墅、高档公寓平均面积145平方米，普通商品住宅、经济适用房单套面积接近，分别为113平方米和116平方米。对普通商品住宅来说，西城、东城、怀柔平均单套建筑面积较大，分别达到178、159、170平方米。2004年全年季节变化2004年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰，延续多年的“金九银十，辉煌年底”规律未变。2004年全年销售价格全年住宅类物业预售均价5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27％，占当月居住类物业预售的47％，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。2004年全年客户状况客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7％。从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占99％，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46％。较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了30％。小结2004年，北京房地产市场交易规模继续大幅放量。在各类物业的成交中，交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。在客户群体中，外省市个人购买者不容忽视，外省市个人购买居住类物业比例占20.6％，而其中的预售别墅、高档公寓的外省市个人购买比例则已经达到31.6％。昌平、通县等远郊区房地产市场升温，成为新兴的热点市场区块。北京北京20042004年截止年截止1212月，房地产住宅市场月，房地产住宅市场北京北京20042004年截止年截止1212月，房地产住宅市场月，房地产住宅市场222005年北京住宅供应量会比2004年有所上升，但增长幅度缩小2004年2月，北京市人民政府办公厅又发布4号文件作为33号文件的补充。在这之前，北京市突击报批了1亿平方米土地量，引发了圈地运动。在这些已经报...