浒关板块市场调研报告博思堂地产综合服务股份有限公司徐溢斐2010年1月5日1浒关概况>>>>>>2政策分析>>>>>>3个案>>>>>>>>>>>>>>>>>>4总结5规划背景——浒关片区规划浒关板块苏州新区整体发展方向为“北扩西进”。分别向广阔的浒关板块和西部板块延伸。未来新区将建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，集现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。西部板块苏州市地铁规划图可以看到未来浒关为地铁三号线围绕。其中以华山路太湖大道一线和长江路北段为主线。3号线全长43.5公里，设站31座，是四条线中线路最长、站点最多的一条。该条线计划2020年建成。轻轨利好消息将提升项目区域价值，拉近购房人的心理距离。规划背景——大白荡生态公园规划基本概况：大白荡城市生态公园位于浒墅关开发区，东临312国道，南到鸿禧路、北至大同路、西邻同禧路，规划总面积50公顷，其中水面10公顷。规划以生态为底、水为中心，通过功能分区将现代文化、古吴文化、水文化和谐融合。浒关拥有市区无可以比拟的稀缺自然景关资源优势浒关商业•原本浒关地区的商业是这个板块的弱势，但是在建中的大润发浒关店以及商业街等新型商业模式的进驻，给浒关带来了活力和生机，使得古老的浒关镇成为年轻人居住的最佳选择之一。一方面可以感受到桃源般的舒适生活气息，另一方面也可以享受现代科技的便捷。未来的浒关必将成为一个宜居宜商的繁华之地。板块综述：浒关板块综述及影响分析在苏州房地产市场目前的高温状态下，其他各板块项目已经达到顶峰，为了让更多涌入的新苏州人能够安家置业，新区北进的势态已经相当明显。未来必定会大力发展该板块，如能够合理安排规划，加大商业配套投入，浒关会成为青年人定居的最佳选择之一。板块位于高新区以北，距离中心区域较远，商业配套匮乏，居住氛围不浓。板块内产品的可利用资源较少，主要是依托大白荡湿地公园。由于距离中心城区较远、周边配套较差、景观资源不够突出，因此该板块的价格较低，且提升也较慢，属于新区市场的“价格盆地”。但正是因为如此，才有更多价格提升的空间，在目前房产产品将长期处于稀缺品的卖方市场的情况下，浒关板块或许会成为苏州市场的投资潜力板块。产品品质不高，定位中高档，主要吸引的是周边区域客源。板块周遍工厂遍布，在未来的发展过程中，如果能考虑居住环境和工厂环境的规划，在视觉上避开工厂，更有利于该板块房产产品的品质提升。>>>>>>2政策分析>>>>>>3个案>>>>>>>>>>>>>>>>>>4总结51浒关概况政策分析房地产作为经济宏观调控的一个方向标，国家的调控政策一直在寻求市场动荡中自己应变的角色定位。回顾这几年政策与市场之间的多元复杂关系，无疑能感觉到决策者用心之良苦，调控之艰难。2009年的房地产市场经历了寒冬到盛夏的过程，从08年金融危机开始，大量客户持观望态度，对房地产市场的影响犹为明显，房产销售业绩大幅下降，拐点论由此诞生，万科率先降价销售掀起一波房产崩盘的恐慌尚未消散，令人始料未及的事情发生了，大量热钱涌入楼市，抄底大军大肆购买，一时间楼市销售又扶摇直上，逼迫国家出台大量政策抑制楼市过热。未来楼市情况如何还有待更加冷静的观察。但可以肯定的是，金融政策，土地政策各个重拳出击，包括马上要开始征收的房产物业税，增值税，目的只有一个——稳定楼市，促进楼市向健康的轨道发展。住房与城乡建设部在今年1月9日发表了《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。政策分析国家鼓励保障型住房购买，保护刚性需求的意图非常明显。对投资客和恐慌性购房者的打压也非常明显。在今年投资客大批出击后的楼市，2010年或许又会经历一个低谷。浒关的情况有所不同，综观苏州各板块，投资客和炒房团大量涌入的地区集中在园区，浒关主要满足的还是刚性需求，2010年的楼市，浒关很有可能会成为新的销...
