对房屋买卖合同中的登记效力的分析 一、案情: 1999 年,程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋(二层楼房)出售。个体户刘某闻讯后,主动上门洽谈买房。经过协商,程某与刘某于1999 年 4 月 12 日签订了房屋买卖合同。合同规定:房价总共 15 万元,买方分三次给付:1999 年 4 月 18日前付 4 万元;1999 年 5 月 1 日前付 9 万元,1999 年 6 月 20 日支付剩余的 2 万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋,全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定,假如卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约,不买此房的,违约方需赔偿对方总房价的 5%的违约金。同年 4 月 17 日,刘某支付房款 4 万元,4 月 28 日支付 9 万元,程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某,自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修,准备做为个体经营的店面。1999 年 5 月,该市新设一个经济开发区,因程某的房屋邻近开发区,某贸易公司遂与程某洽谈,愿一次性给付其房款 17 万元购买此房。程某同意,双方于 1999 年 6 月 4 日另行订立了房屋买卖合同,并于 6 月 15 日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6 月 20 日,刘某依协议到程某家付剩余的 2 万元房款时,得知房子已被别人买走,即与程某发生争吵。刘某向法院起诉,要求确认第一个买卖合同有效,解除程某与刘某之间的购房合同。 二、对本案的不同观点 两个房屋买卖合同,哪一个具有法律效力,法院在讨论中形成几种不同意见。 第一种意见认为,程某与刘某的房屋买卖合同有效,应当给予保护。因为根据民法理论,房屋是特定物,对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立,本案中双方已经依约作出了部分履行,可见该合同已经生效,为保护先买者的优先权,应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某,仍与程某签订购房合同,办理过户手续,其主观上具有恶意,所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。 第二种意见认为,房屋是一种特别的特定物,其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后,合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续,还未取得房屋所有权,所以程某仍是房屋的所有权人,可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修,主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同,也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。 第三种意见认为,...