下载后可任意编辑本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑，没有使用土地的权利、违反农用地用途改变的法律限制（这种限制是否合理是另一问题，本文不打算探讨）或者违反建筑物安全法律规范的违法建筑不在此列。本文所谓小产权房买卖，指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人，尤其是卖给城市居民。 2024 年 12 月 17 日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰 2024 年购买农民“小产权房”合同无效案（以下简称“宋庄案”）做出终审判决，维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确认，以被告没有反诉为由撤消了一审判决的赔偿部分，认为被告应当另行起诉。 这并不奇怪。虽然国家行政机关有关禁止小产权房交易的规定因为限制农民土地权利和不利于解决城市人口的居住问题而受到广泛非议，但法理和舆论作用的对象更应该是立法而不是司法。虽然中华人民共和国合同法仅规定“违反法律或行政---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------下载后可任意编辑法规的”合同无效，而中华人民共和国土地管理法第六十三条仅规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而并未涉及农民的房屋买卖，禁止农民将房屋卖给城市居民的国务院办公厅的“通知”和国土资源部门的规章并非行政法规；但中国的法院一向对行政机关非常配合并乐于优先适用位阶较低但通常更加具体明确的法律规范性文件，将这些位阶较低的法律规范性文件说成是对有关法律的解释。 禁止城市居民购买农民房屋是对土地管理法有关规定的合理解释吗？ 然而判决宋庄农民与画家之间的小产权房买卖合同无效仍有诸多可可疑之处： 第一，在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下根据行政机关的文件否定合同效力，奖励背信行为，引发道德风险。“李玉兰的败诉让另外 11 名遭遇讨房官司的宋---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------下载后可任意编辑庄画家彻底失去了信心，也让在宋庄买房的近 200 名画家更加忧心忡忡。” 第二，在小产权房买卖得到村委会和乡、镇政府默许甚至明确支持的情形下否定合同效力，严重损害农村自治组织和基层政府的公信力。 第三，不动产物权上可能建立起复杂的权利体系。将一个事实上已经履行...
