科技风 2024 年 8 月下管理科学下载后可任意编辑DOI:10.19392/j.cnki.1671-7341.202416138房屋销售代理法律风险及其防范—以合同文本为视角王红梅牛军利河北三和时代律师事务所 河北石家庄 050051摘 要：在房地产交易中，很多开发企业将商品房销售交由专门房地产经纪公司代理，双方因房屋销售代理发生的纠纷日益增多，很多甚 至诉 至法院。本文就房屋销售代理过程中的常见风险逐一作出分析和提示，并以销售代理合同文本设计为视角就防范法律风险作出探讨。关键词：房屋销售代理；法律风险；防范措施；合同一、法律关系分析 关于房屋销售代理合同的法律属性，主要存在委托合同与居间合同两种说法。《合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人 约 定，由受托人处理委托人事务的合同。”，第四百二十四条“居间合同 是 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒 介服务， 委托人支付酬劳的合同。”房屋销售代理合同中，房地产经纪公司利用自身房产销售、策划、 推广等方面的专业优势，为开发企业提供全程的房产营销策划推 广方 案，提高房产项目的知名度与吸引力，为订立商品房买卖合同报 告机会 和提供中介服务，符合居间合同的特征。同时，销售代理合同 中还有诸 如由经纪公司协助办理银行按揭贷款、办理客户入住手续、负责客户 售 后服务工作等事项，而这些工作发生在开发企业与房屋买 受人签订房 屋买卖合同之后，显然这些工作超出了居间合同的范畴， 具有委托合同 的特征。因此，房屋代理销售合同中房地产经纪机构提 供的通常是居间 和委托代理的综合服务。解决相关争议，应根据争议性质，适用《合 同 法》关于委托合同和居间合同的相关条款。二、常见法律纠纷1）代理模式选择：发生纠纷主要为代理模式是独家代理还是排 他 代理约定不明，特别是在独家代理的情况下，开发企业能否自行销 售没 有作出明确约定；2）代理服务范围：对经纪公司的具体服务范围约定不明确发生 争 议，特别是在商品房买卖合同成功签约后，经纪公司是否提供客户 入住 手续、处理客户售后服务等后续事项约定不明；3）酬金计算方式：代理销售合同一般采纳佣金计取加溢价分成 模 式，针对佣金支付期限、支付金额特别是溢价分成金额发生争议较 多， 主要原因在于对“销售底价”的约定不明（底价为平均底价还是 单套底 价）；还有就是对于开发公司内部认购的或者关联公司客户签约的， 是 否计算佣金等...
