浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议 近几年国家逐步加强房地产行业税收调控，调整了土地增值税的相关政策，主要有：（ 1） 2003 年起，房地产企业按照预（销）售入的1%-3%的比例预征土地增值税；（ 2） 2006 年 12 月 1 日起，对二手房交易开征土地增值税；（ 3） 2007 年 1 月 16 日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号） ，明确房地产开发企业将实行土地增值税清算缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，自 2007 年 2 月 1 日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作；（ 4） 2009 年5 月 12 日发布《土地增值税清算管理规程》， 为加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。 房地产开发企业（以下简称企业或纳税人）土地增值税清算过程相当复杂，我国新兴的房地产行业高速发展，新情况新问题不断出现，现对清算审核的若干具体问题提出粗浅意见。 一、关于清算单位的确定 依据国税局总局税发[2006]187 号通知；土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目含普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别的，分别核算其增值额。 若清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税是不对的。实际审核中还会存在捆绑开发项目问题，捆绑开发项目 1 往往是政府为了城市建设特别是重点基础设施和公共设施建设、旧城改造需要，对亏损开发项目与其他盈利开发项目捆绑开发。建议从调控收益、扶持政策出发，明确对捆绑开发项目以国家有关部门审批的房地产捆绑开发项目为单位合并清算。 二、关于合法有效凭证的审核 《土地增值税暂行条例》规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。企业项目开发过程较长，接确相关业务单位和个人较多，业务票据繁杂，可能会收到虚假票据；会计处理入帐合法有效凭据的审核应从严把握，应将重大可疑凭据请主管税务部门甄别。 土地增值税清算审核，应根据收款方的性质、支付款项的业务内容及相关文件来判断确定合法有效凭据： 1.收款方是经营业性企业，如建筑公司、运输公司、设备材料供货商、设计测绘院所、监理公司等，必须提供税务局监制或开具的发票、完税证明。 2.收款方是行政机关或是政府行业管理机构...
