二手房交易风险提示一、核实房东身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：① 卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。② 卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。③ 卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东,但已依法分割的除外。④ 卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。⑤ 卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。⑥ 卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。二、核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：① 房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。② 房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③ 房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。三、明确交易程序二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。1．签约。买方决定购房，应与房东确定合同的内容如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同...
