LOGO天津市东部区域投资分析报告华明镇板块内容提要政策规划环境分析板块基础条件分析住宅市场研究分析区域市场总结区域投资开发建议Ⅰ政策规划环境分析1、政策层面2、规划层面政策规划环境分析1.政策层面•华明镇位于东丽区中部，《华明新市镇总体规划》中明确规划面积为12.4平方公里。主要分为两个区域：一是华明示范镇7.8平方公里；二是华明新家园4.6平方公里。华明新家园土地被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积300万平方米，主要用于安置市中心区拆迁居民和满足空港物流就业职工的购房需求。整个华明新市镇规划建筑面积约720万平方米，容纳约20万人。•东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受"三带"、"三区"的辐射具有重要的战略地位。政策规划环境分析华明南部休闲商业功能区4.综合服务业、CBD、EOD等西部安置居住功能区2.宅基地换房东部房地产功能居住区3.华明新家园2.规划层面1.华明镇中部城市职能功能区与华苑软件园和开发区软件园区并列为天津三大软件产业基地的天津市软件公司东丽园区也坐落于华明镇，位于华明新家园的西部，用地73.7万平方米，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量较高。政策规划环境分析用10至15年，使华明镇发展成为天津市东丽组团的龙头镇，以高新技术产业为支撑房地产业和商贸服务业兴旺发达、都市型农业协调发展，综合环境优美、配套设施齐全的、与天津市城区和滨海新区融为一体区域规划目标：区域规划目标：的现代化、生态化、花园式宜居社区。Ⅱ板块基础条件分析1、区域概况2、功能分区3、交通条件分析4、配套条件分析5、景观条件分析板块基础条件分析华明新家园位于华明示范镇东部，临近东丽湖板块和空港新家园总建面积180万平米30%将建设经济适用房，主推小户型，平均建筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。住宅150万商业公建20万非经营性共建10万1.区域概况新家园计划发展区域之一。四至范围：东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路板块。距外环线9.2km，距天津国际机场5km，是天津市板块基础条件分析新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求，2.功能分区同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。板块基础条件分析3.交通条件分析未来地铁二号线将过外环线延长至居住区的南侧，居住区内还规相应的路网配套也已建成。划了两个公交站，平均每个公交站都将引进3条公交线。居住区板块基础条件分析规划方案中充分考虑了后期的居住配套等问题，但目前区域4.配套条件分析尚处于建设期，仍需依托原华明镇的各项配套设施。板块基础条件分析华明新家园按照生态城区的建设标准，绿化率达到5.景观条件分析45%，居住区外侧设计了相应的绿地景观，居住区的西南角则将以大片水域为中心建设区内的中心公园，新家园的横纵主干道将成为两条贯穿整个居住区的绿色长廊。整个居住区内的大小公用绿地有十余处。田埂肌理棋盘式空间布局Ⅲ住宅市场研究分析1、土地市场研究2、区域项目概况住宅市场研究分析-该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为433369.19平方米（共计33宗自然地块）。津丽（挂）2007-11号地块-由于上述地块的体量均较大，并且还包含很大部分的商业性质用地，这些对开发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交失败。1.土地市场研究已推出未成交地块-该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为477895.11平方米（共计37宗自然地块）。津丽（挂）2007-10号地块住宅市场研究分析1.土地市场研究已成交地块地块编号楼面价占地面积总建面积容积率土地使用权人成交价格成交日期津丽华明（挂）2007-116号5053288000.00318600.001.11深圳华侨城房地产有限公司160990万2007-9-29津丽华明（挂）2007-117号5547199200.00164400.000.83天津市房地产发展(集团)股份有限公司91200万2007-9-30津丽华明（挂）2007-120号3508351300.00279...
