下载后可任意编辑尚未竣工验收时已销售的商品房如何作财税处理来源：中国税务报 作者：冯建华 王吉武 日期：2024-09-03 房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”（包括住宅和商铺），具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》的有关规定。根据《企业会计准则——收入》的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔 2024 〕 31 号 ）中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。 在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金 3000 万元（其中普通住宅 2500 万元、商铺 500 万元）。 借：银行存款 30000000 贷：预收账款 30000000。 只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。 通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。 收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前（一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙），除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。 承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的营业税（按收取的购房款总额计算）；以缴纳的营业税为基...
