良诸花苑新村营销策划提案目录一、 工程简况二、 销售现状分析三、SWOT 分析(一) 优势(二) 劣势(三) 机会(四) 威胁(五) 问题点四、竞争个案情况调查分析五、目标客户锁定六、本案综合素质强化策略（一）工程重新定位（二）工地形象建设技术方案（三）产品强化（依照绿化景观设计技术方案）（四）楼盘命名改进建议七、市场推广工作（大家）（一） 广告语建议（二） 展示中心设置（三） 楼盘引导标识设置（四） 媒体推广八、售楼处建设技术方案（一） 重新包装建议（二） 人员经管（三） 专业化操作九、推盘手法（一）价格策略（二）推量策略（三）主题策略十、具体营销计划安排（一） 阶段性营销执行计划（二）开盘前各项工作计划时间安排表一、工程慨况：良诸花苑新村二期 ’位于良诸镇玉琮路延伸段， 由杭州正大房产开发有限公司开发， 总建筑面积约 36991 平方 M，其中住宅面积约 31091 平方 M，商铺面积约 5900 平方 M，由九幢多层住宅楼组成，本案已于2003 年 1 月开盘，约在 2004 年 6 月交付使用。二、销售现状分析：本案经过近 9 个月的销售工作， 实际销售率仅为20％左右（50套已售 /250 套左右可售，此测算数据根据当地售楼部提供）。销售工作不太理想， 严重影响了开发商的投资回收与利润实现的目标。从本案前期销售情况分析，去化最为理想的户型面积集中在83—95 ㎡左右的两室两厅或三室两厅的小面积户型，总价相对较低。从已去化房源分析，沿玉管路北面区块房源去化形势相对好些；南面区块几乎未动，这与开工时间比北面晚，销售时间上滞后有关。 从客户楼层选择分析，客户对于购买3 楼与顶楼较热衷。因为 3 楼的楼层对于购房者来说不高也不低，较能接受；而购买顶楼的客户，享受赠送阁楼待遇，也具有较强的吸引力。本案目前成交的客户当中，杭州客户占近1/3 ，其余大多为良渚本地及附近地区的客户（基本偏向面积小，总价低的小户型），另有少量客户来自余杭其他地区。我们通过对棕榈湾及玉都佳苑的客户构成分析，再结合本案目前的客户构成情况，有理由相信，杭州客户将来会成为本案的主力客户群。三、工程 SWOT 分析（一）优势：1、 大配套优势： 楼盘位于良渚镇中心区域， 周边医院、 学校、邮局、银行、超市、小商品市场、菜场及各类休闲娱乐场所等一应俱全，日常生活较方便。2、 社区配套优势：本案智能化配套齐全，是良渚第一个拥有背景音响系统的社区。3、 准现房优势：...
