星河城三期G-2地块价格体系及价格策略(讨论稿)总面积：196378.49平米均价：7000元/平米板楼86250平米板楼7500元/平米塔楼110128平米塔楼6600元/平米总套数：1855套销售总额：13.6亿板楼612套板楼6.4亿塔楼1243套塔楼7.2亿G-2地块基本情况：G-2地块手续办理状况及进度：第一组团：10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#楼，合计72334㎡共616套第二组团：19#、20#、21#、23#、24#、25#、26#、27#楼，合计53115㎡共507套第三组团：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼，合计70292㎡共732套预售证05.5.30预售证05.6.30预售证05.8.30推盘思路：推盘原则：G-2地块按照手续办理进度，分组团进行推广销售推盘方向：总体由外向内进行推盘，保证推盘方向与价格成长的方向保持一致推盘节奏：平均每两个月组织一次推盘，一共组织12次推盘套数分配：总体按平均每次154套进行推盘，三个时间阶段按600：905：300进行分配推盘周期：G-2地块总周期为2005.6-2007.5分成2005.6-2006.12.30、2006.1.1-2006.12.30、2007.1.1-2007.5.1三个阶段销售额分配：三个时间阶段按4：7：3进行分配组团销售、由低渐高、把握节奏、造势增值根据G-2地块的销售计划和目标任务，建议平均每两个月推出一个组团，并综合节日、节令等其他因素影响调整推盘周期，推盘量体计划如下：销售期间开盘日推盘量体推盘套数05.6.4-05.7.296.418#、24#18905.7.30-05.9.307.3019#-A、B、23#15005.10.1-05.12.2110.119#-C、D、27#18805.12.3-06.3.312.326#、20#11206.3.4-06.4.303.41#、5#-A16306.5.1-06.6.165.12#、5#-B19806.6.17-06.8.46.174#、5#-C、D14006.8.5-06.9.308.53#、7#-A18706.10.1-06.12.110.110#、11#14106.12.2-07.3.212.212#、14#15807.3.3-07.4.303.315#、16#14107.5.15.117#、7#-B、C88推盘量体计划：05年度06年度07年度基本节点控制：6.47.3010.112.33.45.16.178.510.112.23.35.11891881501121631401981871411581418805年月销售目标与计划月份123456789101112销售套数191109295703080806090807060业绩(亿)1.10.571.30.50.150.550.60.450.650.60.530.47小计正签600套正签3.0亿正签180套正签1.2亿正签230套正签1.7亿正签210套正签1.6亿有效组织推盘量体、推盘节奏，建立协调的推盘、价格节奏，通过市场的培育和成长逐渐实现价格成长。建议星河城G-2地块分成12个组团进行推盘，整个推广过程中仍采用渗透定价法，即低开高走的方式。建议G-2地块适应的价格范围——6500-78006500-7800元元//平方米平方米定价策略调价策略：总体定价策略和定价模型：总体价格策略模型一期二期三期四期五期六期七期八期九期十期十一期十二期累计均价6506671567007296672767186869683472287251744078047000.2比例9%8%9%7%6%9%9%9%8%9%9%8%100%销售面积185121473418081139201215817237181241770514953182991693915713196360合计建筑形态总面积价格销售额实际成交价格G-2南塔楼110128.436602.2077270907247000.330416G-2南板楼86250.067508.674647623592.5合计196378.491374714317G-2地块板楼价格模型建立建筑形态楼体面积均价销售额推出量体均价板楼26#7461.69725054097252.57508.6741120#6458.5673504747041624#6379.2769004401696319#11166.5471507984076116#1001078507857850017#100107950795795005#96137450716168507#851275506426560011#794576506077925012#8694775067378500合计86250.06647623593板楼价格分布图6900715072507350745075507650775078507900650067507000725075007750800024#19#26#20#5#7#11#12#16#17#G-2地块塔楼价格模型建立塔楼27#12498.416500812396656602.20729623#9151.0264505902407915#692968504746365018#121336300764379001#97556550638952502#148346600979044003#148976700998099004#1331866608869788010#700867504730400014#9605680065314000合计110128.43727090724塔楼价格分布图6300645065006550660066606700675068006850600061506300645066006750690018#23#27#1#2#4#3#10#14#15#
