济南国华东方美郡别墅项目定位报告

第1章 项目地块分析1.1 项目概况国华东方美郡项目位于济南市东南部区域，处在经十路、舜耕路、二环南路的合围板块之内，西邻旅游路，向西可通舜耕路，向南可到二环南路，向北可直达经十路， 地段交通状况良好。 该地段属于千佛山风貌带内，自然风景优美，居住环境上乘。国华东方美郡项目分南区和北区两期开发，其中南区部分包含联排别墅、独栋别墅和商务小镇（国华第三空间）三种产品。目前南区联排别墅已进入尾声，本次报告将针对国华东方美郡北区、国华第三空间、国华独栋别墅展开分析。1.1.1国华东方美郡北区项目基本情况国华东方美郡北区位于项目内的北侧区域，占地面积7.345 公顷，总建筑面积约为7.5847 万平米，单体建筑有联排别墅、双拼别墅、花园洋房、叠拼别墅、平层公寓以及配套的幼儿园、商业及其他附属用房。地上容积率为 0.84 ，地下为 0.191 地块东西长约 415 米，南北宽约 200 在米，形状大体为不规则矩形区域，相对比较规整，由于该项目用地位于山区，地势有高差，北高南低，高差近 16 米，东高西低，东西高差近15 米。综合来看，整个地段为山区内相对较平坦的一块风水宝地。1.1.2国华第三空间基本情况国华第三空间紧邻东方美郡南区，周边多个高档住宅社区，建筑面积37199.5 ㎡，由 9 栋多层建筑组成。规划有底层商业、酒店、写字楼、综合服务等业态，包括游泳池、会议大厅、健身房等在内的配套设施完善，可满足休闲、餐饮、娱乐、办公等多种需求，将成为济南南部最具特色的高档商业商务区。1.1.3国华独栋别墅基本情况国华独栋别墅位于国华东方美郡南区的东侧，项目由5 栋 417 平方米（包含半层地下面积）的独栋别墅组成。由五室四厅五卫一车库组成的别墅空间，凸显大气华贵的气势，是济南市场上鲜有的独栋别墅产品。1.2 SWOT分析说明找出本项目客观存在的主要内部优势因素（S）、劣势因素（ W），及外部市场环境中的机会因素（O）、威胁因素（ T），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。优势分析（ Strength ）劣势分析（ Weakness）1.3 SWOT矩阵分析1.3.1Strength项目优势分析S1、区域优势：位于高端居住区；济南人素有“住南不住北”的居住习惯，近年来随着一系列高档楼盘的开发，“南贵”已成为人们眼中该地区的形象。项目位于济南南部高档住宅区，依托东方美郡高端客群，周边还有阳光舜城、...