海湾时珠销售方案通过对沧州市房产市场特别是新华区板块房产市场有针对性地了解与分析，我公司对海湾明珠项目提出了以下的销售解决方案。本销售解决方案主要从销售时机、 住宅及商业部分的分析行销计划共三个方面来展开。第一部分项目销售时机项目的运作成功要“天时、地理、人合”三要素齐聚。把握本项目最佳的入布时机也就是占据绝佳的“天时”要素是确保项目整体运作成功的先导条件。我公司认为在本项目的操作过程中，应以住宅为先务部分， 从住宅入手入主沧州房产市场， 待住宅部分消化完毕后， 再着手进行商业的操作。此观点是综合沧州房产市场2007 年的整体状况而提出。1、从市场供给角度出发， 在 2007 年沧州楼市舞台上活跃着以下的几家：住宅部分天成首府项目2006 年 4 月开展宣传， 5 月入市销售，“国九条”颁布后放停销售金鼎项目2006 年 9 月完成建行团购医专项目2006 年 8 月整地，处于前期阶段鼓楼广场2006 年 5 月开始认购东方骏景2006 年 9 月完成团购师专项目2006 年 6 月开始蓄势商业部分南门步行街2005 年 A 座销售， 2006 年 A 座开业，现施工部分为 C 座以上项目均有能力在2007 年办理完成商品房预售许可证件。2、从需求的角度出发：沧州市人口较少， 市区人口在 40 万人左右。 经济水平较低，购买能力较差是其一大特点。2006 年 4 月之前房价较低，维系在 2000 元/平方米水准，自主管部门规范完善本市的土地摘牌程序后，沧州市地价水准一路上涨，直接导致房价直线攀升。较低的购买能力与相对较高的房价之间，决定了在全市的范围内，本项目的目标客户相对集中在中高收入阶层，且此阶层的数额不大。3、从竞争的角度出发：本项目处于沧州市区的黄金中心位置，对于居住地缘性较强的沧州市而言， 我们有利的地理一方面为我们立足全城提供了广阔的客源，目的也让我们面临来自东西两个区域项目的竞争。如果我们不能及时争夺沧州有限的客户资源，则会面临客户匮乏的不利局面，从而影响到项目整体的操作进度。4、从地块价值的角度出发：我们的项目处于沧州市中心位置，周边商业繁华， 生活配套完备，地段住宅房产价格处于稳定的上升期，成熟的商业氛围不需要我们采取以商养地、带动房价上涨的策略。第二部分住宅操作计划一、项目市场定位沧州首席高尚亲水豪宅二、产品定位（一）整体项目设计协调1、充分考虑整个项目的综合体建筑的协调性2、充分考虑本项目动、静等功能区划分问题...
