下载后可任意编辑上海名品城策划报告12024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑上海东方名品城策划报告目 录22024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑一、市场分析1、上海别墅分析2、南汇别墅分析3、上海商铺分析二、项目分析三、客户分析四、广告推广计划1、诉求点2、客户对策3、销售计划4、媒体计划市场分析(一) 上海别墅市场分析据初步调研,当前上海别墅市场在建和在售楼盘约 150 个。 上海别墅呈现出供大于求的态势,市场前景令人担忧。 上海别墅市场如何进展、消化,价格是否继续一路走高,这些问题都值得大家仔细思考。我们认为,32024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑高端别墅市场供应不容乐观,但经济型别墅走俏上海。资料显示,当前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局,并在近三年内将形成供应高峰期。 上海在建别墅 156 万平方米,当年销售面积约为 50 万平方米; 在建别墅约 400 万平方米,当年销售面积在 100万平方米上下; 在建别墅面积约 800 万平方米。上市楼盘主要集中在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地, 仅佘山就有 20 多个别墅项目集中上市。别墅供应量正在成倍增加。根据先进国家经验,一般来说,住宅消费分为 4 个阶段,第一阶段,人均 GDP3000 美元以下为解困期;第二阶段,人均 GDP3000—8000 美元为数量进展期;第三阶段,人均 GDP 达到 8000—15000 美元为质量期;第四阶段,人均GDP 超过 15000 美元为个性舒适期,即别墅概念。上海正处于第二阶段,别墅市场也处于初步进展阶段,能够消费别墅的本地客户毕竟有限。 上海别墅市场价格上涨幅度普遍超过普通住宅价格平均上涨幅度,我们认为,一旦42024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑消费能力跟不上供应量,别墅就会过剩。因此 , 投资商、开发商需要谨慎入市 , 而对于一些在销个案应尽量快速 去化以规避市场风险。事实上,上海市别墅总开发用地近 2 万亩,平均每个项目的占地面积在 10 万平方米左右;以容积率 0.7 计算,近两三年内,上海别墅市场的供应量将达到 940 万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。因此,要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅,那么平均每年必须卖掉 300 多万平方米,即 1 万套以上。而短期内的需求是多少呢?据中房指数办公室的一项调查数据分析,在购房者中只有 5%的家庭会选择别墅物业,照此推算上海的别墅年需求量就只在 7600 套左右,建筑面积为 200 多万平方米,与 1 ...
