北方大厦项目运营计划书 深圳同致地产顾问有限公司 二零零二年六月二十四日 一、项目概况 1 -1 、项目地块简介 1、地理位置 项目位于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧紧相喧哗、唇齿相依，快速直达火车站、机场，与全国联为一体。 项目周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。 该区域为长春的 CBD 地区，是长春市未来的的政治文化休闲中心，内设省政府、省政协、胜利公园等。可举行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业展览等文化经济活动。行政机构的一体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理；项目正处于这个中心内。 项目周边拥有丰富的经济、文化信息储藏和先进的设施，是长春文献收藏中心和区域图书馆网络中心。 项目距南边的商业中心区——人民广场商业区仅 5 分钟车程，以及站前地下商城，将火车站、人民广场的商业氛围接引于此，形成庞大的购物、娱乐、休闲空间。 2、地块状况 整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼。 3、项目经济技术指标 项目规划许可证所提供的经济技术指标，如下： 项目总占地面积0.32 公顷；绿化率为 38％；总建筑面积为 24203 平方米；建筑高度 103.8 米；对外可售面积约为 11000 平方米；地下停车位为30 个，机动停车位约为30 个。 1-2、项目地块优劣势分析 1、 地块本身的优劣分析 优势： A、可充分借用未来市政规划以及长春 CBD 的形成而带来的商业办公气氛。 B、所处位置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。 C、周边商务配套完善。 劣势： A、北面临主干道较近，有一定的噪音污染。 B、有长春银座在前，消化了一定市场。 C、周边无景观。 D、暂时配套不齐全，且还未形成集中办公氛围。 E、周边道路、环境状况较差。 2、由项目地块因素决定的开发方向 显而易见，这是“写字楼”项目的黄金地块，具备写字楼项目的必要条件。 二、项目依托的市场分析 2-1、长春市写字楼总体概况及目标市场 长春市写字楼近市场近年来一直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏观经济不景气，导致写字楼市场存量大、空置率高，市场一直处于低迷状态，因而发展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使一段时间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。 近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革、抓大放小的裂变效应，长春经济向...
