“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目 录“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续， 项目开工建设后投资额已超过 25%或已完成 2/3 工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90 年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在 1997 至 1998 年间盲目投资写字楼； 其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。也有些“烂尾楼”是因为 1997 年的亚洲金融危机造成的。“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外， 银行也深受其害， “烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来， 银行也不愿继续贷款， 而项目又无法转让给其他投资人。（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。2、协助业主进行转让。业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延。3、托管。对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大， 而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。4、强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激活问题楼盘。债权人通过法院拍卖收回资金。5、强制拆除。对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。二、“烂尾楼”现状及处理案...
