房地产开发(完整)

一. 房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。二. 房地产开发的特征及其原因：1.综合性:(1)是房地产开发的内在要求(2)开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性(3) 作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要经过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性:(1)微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势和政策影响的风险三. 为什么会有房地产开发：1 城市规划的需要，提高土地的利用效率 2 城市社会和经济发展的需要3 居民生存的最基本需求四．房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1) 新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五. 开发模式根据房地产开发企业核心业务过程的不同1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发六. 四个阶段八个步骤四阶段:1 投资机会的选择与决策分析 2 前期工作 3建设阶段 4 租售阶段八步骤:1 提出投资设想并投资机会的寻找2 细化投资设想3 可行性研究4 获取土地使用权——立项、申请购置开发土地5 规划设计与方案报批——委托规划设计6 签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7 施工建设与竣工验收，即将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上进行建设施工的过程。8 市场营销与物业管理七. 房地产开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。八. 房地产开发法律体系房地产开发法律体系法律—国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规范的总称法规—包括房地产开发行政法规(国务院“条例”的形式制定和颁布，用于贯彻法律)和房地产开发地方法规规章—房地产开发法规的“细则”，以便于法规的实施。其他相关法规九. 房地产...