如何对商业价值进行评估 北京红石房地产经纪有限公司总经理 潘好龙 非常感谢大家！题目做了一些变化，原来想谈谈商区商业，作为政府都很关心。开发商关心它的价值，我今天讲商铺价值进行评估。大家可能比较感兴趣的话题。 讲这个题目之前给大家讲三个小故事，第一个小故事是发生在黄老师身上，这本书是当代出版社出的一本书，大卖场摩尔改变生活。第二希望我给写一个后序，中国购物中心十年发展写一个评论。前序是人民大学的黄老师写的，黄老师看完了题目以后说必须改，因为大卖场和 MALL是两个不同的类型。这本书是昨天刚刚出来，我昨天刚刚拿到手。这书是美国化非常之声研究的权威家写的，商业是一个标准，它是一个标准，目前尤其中国的商业要需要规划，要规范商业地产房地产开发，这是第一个。这本书如果大家有兴趣门口有卖大家去看看。 第二小故事北京开发商比较了解，就是资产管理公司的一个项目，今年 4月 1号开业，开业以后问题比较多，新闻媒体对这个项目的评论比较多，包括我写了一篇文章，很多人看了这个东西以后也是提了问题，我去年 7月份写的这个文章，第一个文章写的很好，第二不能发。因为发了可能这个项目会出问题，虽然这个项目包装很好，主要的问题是全国的情况来看，没有成功的，从商业开发模式来看，短期运营模式比商业可持续经营的问题。 第三核心问题，打造时尚卖场，要研究商业结构。它的规模决定你的核心商圈。中等老年人的社区，附近基本上四十多岁的人居住，这个商圈打造新型的市场，完全是有限制的。商业是有标准的，第二个商业是一定要做到终端市场可测量，这是不容回避的现实问题，出现这个问题是必然的，包括大家也知道今年西单经营了这么多年重新装修开业，像走一个时尚精品版，开了三个多月又出了问题，终于回到老路上。作为开发商本身你在老百姓中的定位，你的客户群是什么样子在老百姓心中已经固有了，要想改变很难的。 我想讲第三个案例是外地的一个项目是去年 11月的时候，大家知道柳洲市区人口一百万，很多支柱产业，它的工业很发达。这个开发商到那里做了 11万平米的，去年 11月份我们过去看了一下，本来想让我们来操作，我看了问他一个问题，他说打算也做什么产业，只要市场可以支撑卖多少都可以，但是终端客户中心最贵卖到 13万，按当时租金测算，问我的时候，我问了一个简单问题，目前柳洲的商业中心的多少钱，第二这种市场经营最好的市场是多少钱，他说应该是 60多，我说每天每平米只有...
