买卖合同生效或买方主体变更之前 一方悔约后对方的救济方式[本文来自：肥城房产网 www..0538vip.com]违约责任产生的前提是合同有效成立，即有约可守，而缔约过失责任只能发生在合同不成立、未生效、无效或被撤消的场合;违约责任的承担方式有多种，违约损害赔偿的目的是使对方处于合同履行以后的状态，即赔偿对方的积极损失;而缔约过失责任的方式单一，只有损害赔偿一种，目的是把对方恢复到合同订立前的状态，即赔偿对方的消极损失，两者方向正好相反。 无论是上文第一、二种处理方式，在买卖合同成立并生效之前，还是上文第三种处理方式，变更完成原合同的买方主体之前，假如一方悔“约”，那么对方如何寻求救济呢?此时，合同既然未生效或未成立，尚无“约”可违，也就不存在追究“违约责任”的依据。查找我国法律法规，可以发现，仅能找到“立约定金”和“缔约过失责任”的相关规定，救济的途径较少和较有限。 (一) 基于约定的“立约定金”，根据定金罚则寻求救济——这也是目前能找到的最好的救济途径。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2024]7 号) 第四条等相关规定，可以看出对于预约合同的救济途径，主要是靠立约担保的定金罚则处理方式来实现。虽然这里的预约合同是在商品房预售环节，但是其司法精神应该同样适用于二手房环节中的预约合同或附条件生效合同。 另外，根据该司法解释，还仅限于根据定金罚则的办法来处理，而未明确支持受害方的赔偿请求——而定金数额的百分之二十法定上限，注定其保护的力度较小。 (二)基于“缔约过失责任”，要求侵权方承担损害赔偿责任 我国《合同法》第四十二条对“缔约过失责任”作了规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违反诚实信用原则的行为。” 上述各种情况下的悔约行为，均可认为一方当事人“有其他违反诚实信用原则的行为”，然而，在司法实践和司法解释中，即便支持受害方的赔偿请求，也往往仅限于直接损失部分，而不支持间接损失。 福建省高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》一文中，在回答“因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失?假如出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定?买受人能否要求赔偿...
