军队方联建合同法律风险分析

下载后可任意编辑军队与地方房地产联建合同法律风险分析及防范建纬律师事务所 刘治勇关键字：军队房地产 联建合同 风险防范 合伙型联建 军队与地方房地产联建对有效利用军队现有土地资源，解决军队房地产建设实践困难具有非常重要的意义。识别合同风险，订立合法有效、条款完备的联建合同是保障联建双方利益，减少合同履行纠纷，是实现房地产合同目的保护军队一方合法权益的必要手段。本文总结了理论和实务界对军队与地方房地产联建的讨论成果，认为要防范风险首先要选择合适的联建模式，其次要注意合同效力，最后要完善合同条款约定。一、设计合适的合同模式是防范风险的前提首先，要选择合法有效的联建合同模式，这是防范军队与地方房地产联建合同风险的基础和最重要环节。（一）房地产联建的性质、特征什么是房地产联建？在实践中，房地产联建有广义和狭义之分。广义上的联建含义是指任何两个或两个以上的民事主体合作进行房地产开发的合同，合作形式多样，合作条件也比较灵活。比如，出资形式可以是土地使用权或其他无形财产，合作双方可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作，合作目的不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用，合作土地不限于城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房等。从狭义上讲，房地产联建是指以一方出地，另一方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产后进行利润分成，合作开发经营房地产的行为。不论实行哪种合作方式，法人型联营，也包括合伙型联营，房地产联建的根本特征是共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产，否则就不是联建，而是其他合作形式。（二）可以选择的房地产联建合同模式1、组建项目公司，合资开发型房地产联建由合作双方作为公司股东，共同组建房地产合作开发项目公司来完成合作项目开发，项目公司是专为开发特定房地产项目设立的，项目开发完成后，项目公司因经营目的完成而终止。合作各方是以项目公司的注册资本为限承担对房地产合作开发的有限责任。这种模式公司治理结构完善，产权明晰，不足之处在于组成项目公司需要一定的时间，成立法律规范的管理机构，费用较高，项目公司的利润只能在交纳所得税后才能在股东之间分配，成本增加，同时开发规模还要受开发资质限制的影响。2、合伙型联建方式，合作开发型房地产联建合伙型房地产联建合同模式是由联建各方根据出资比例或协议的约定，以...