改造资金平衡初步方案(1)1 资金平衡初步方案 根据投资商意向协议及投资估算和土地评估报告，对体育场改造资金平衡进行测算，初步方案如下： 一、主要规划指标 根据规划方案，土地总面积 32960 平方米，建筑占地 25800平方米，总建筑面积 38785 平方米，其中体育场 6380 平方米，室内停车库 5155 平方米，商业 27250 平方米（其中 1-4 层店铺10058 平方米，底层商业超市 17192 平方米）。 二、土地出让价款测算 1、根据丽水金阳 71 号评估报告，商业部分平均地价 2143元/平方米，按商业部分建筑面积 27250 平方米及分摊土地面积23157 平方米计，楼面地价 1821 元/平方米，总地价 4962 万元； 2、停车库部分，建筑面积 5155 平方米，分摊土地面积4381 平方米，根据评估机构测算，地价为 2270 元/平方米，楼面地价为 1929 元/平方米，总地价 994 万元。 3、文体设施部分。建筑面积 6380 平方米，分摊土地面积5422 平方米，根据评估机构测算，地价为 550 元/平方米，楼面地价为 467 元/平方米，总地价 298 万元。 4、总地价。该地块总地价＝4962＋994＋298＝6254 万元。 三、体育场改造建设费用 1、总费用：根据投资方测算，总建设费用合计为 9367 万元； 2、产权归属投资方部分的建设费用：根据初步协议，商业部分的 90%和停车库产权归投资方，这部分的建设费用＝（18118 平方米 ×90%×1300 元/平方米）＋（ 9132 平方米×90%×1100 元/平方米）＋（5155 平方米×1500 元/平方米）＝3797 万元； 3、产权归属政府部分的建设费用。9367－3797＝5570 万元。 四、资金平衡初步方案 1、投资方投入。地价款 6254＋建设总费用 9367＝15621 万元。考虑 3%的契税，总投入为 15809 万元。 2、产权归投资方部分的地价款。（27250×90%×1821）＋994＝5136 万元。考虑 3%的契税，土地总价款为 5290 万元。 3、政府支付的回购款：根据意向协议，政府需返还＝地价款 6254＋契税 6254×3%－500（拆迁）＝5942 万元； 4、投资方的平衡点测算。投资方实际投入＝总投入 15809－回购款 5942＝9867 万元。按投资方实际取得的建筑面积商业部分 24525（27250×90%）＋停车库部分 5155＝29680 平方米计，每平方米平均售价达 3324 元/平方米才能保本。 假若店铺平均售价为 6000 元/平方米，底层商业超市平均售价为 3500 元/平方米，室内停车场平均售价为 2000 元/...
