升维思考降维攻击招商运营营销思路概念方案湖南锦诺地产2020年8月谨呈：1.我们的目标1-7层完成整体招商运营商住公寓完成全盘销售2.市场中热销公寓研究阳光城●檀悦华远华时代佳兆业云顶都汇福天藏郡热销原因——品牌开发商、高品质、降价明显、精装修、LOFT、引入公寓管理品牌、固定返租回报等。3.五一沃客项目痛点公信力不足——品牌挂靠、树立市场信心物业全为平层——难以释放物业价值，物业定位须紧跟市场需求价格高——单价高、总价高，能接受的投资客少交通动线——外部单行线、停车场设置少商水商电——使用不划算45年产权——感觉吃亏PART1市场分析发现价值——挖掘机会•公寓在住宅供不应求及实施限购的2016年后出现井喷，大量住宅的投资性需求转移至公寓。•16年后公寓市场量能基本已到顶部，近四年未能超过150万方，年均去化140万方左右，但公寓供应逐年上升。300250200150100500955963212012年长沙内五区公寓历年量价供应量（万方）成交量（万方）成交均价1237697358564878018180758188年均去化140万方14314514416年住宅供122不应求，1795858285年住宅限购年均去化30万方3835142013年2014年2015年2016年2017年2018年140172461382019年1600014000120001000080006000400020000供求比2019年1.819年供求比1.82018年1.32017年0.82016年1.02015年5.92014年2.42013年2.32012年2.90.01.02.03.04.05.06.07.0长沙内五区公寓月度量价供应面积成交面积成交均价小库存（万方）出清周期（月）30.231.640035027.627.429.129.725.526.426.621.423.030025019.419.220.120015010050228225228239239264278294296314325326328336019/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/1220/120/220/320/440152991600035.0351500030.0301400025.0252011816130001200020.0151100015.0101000010.0591010131512221211103713251030141615331616532109181090005.0080000.019/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/1220/120/220/320/4长沙内五区公寓小库存•4月内五区公寓新增供应18万方，同环比大增80%；成交10万方，环比增11%，同比减23%；成交均价11816元/㎡，环比减1%，同比减16%。•4月小库存再创新高，336万方，出清周期升至31.6个月。•公寓价格自19年三季度以来持续呈现下滑态势，说明市场需求已从高价优资源项目下沉至低价性价比项目。公寓小库存出清周期：12-24个月合理；超过24个月压力过大。面积段小库存套数去化周期30㎡以下126538.330-40㎡2173322.340-50㎡2912035.750-70㎡1702238.770㎡以上494736.1•30-40㎡需求最为旺盛，小库存出清周期相对最低（22.3个月）•公寓市场成交面积段集中在30-50㎡【74%】，成交总价段集中在30-70万【71%】12%33%25%19%30%32%38%24%28%40%38%34%26%25%28%22%23%19%9%4%8%3%8%1%5%1%5%1%5%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2014年4%2015年2016年3%2017年5%2018年4%2019年1%30㎡以下历年内五区公寓面积段成交份额30-40㎡40-50㎡50-70㎡70-100㎡100㎡以上37%36%37%18%44%40%43%58%43%34%12%13%31%13%19%11%5%3%7%5%11%4%4%9%3%8%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2014年2015年2016年2017年2018年5%2019年3%30万以下历年内五区公寓总价段成交份额30-50万50-70万70-100万100万以上30-50㎡比例【74%】36%30-70万比例【71%】36%二环内：35个（27%）二环至三环间：87个（66%）•••三环外：10个（7%）三环三环二环二环二环二环已入市在售项目（113个）暂自持未售项目在建项目，20年预推（约19个）17-18年出让纯商业、高商业地块（潜在存量）城东826/月(35%)城北1217套(2%)中心341套套/月(15%)市府-滨江185套/月(8%)麓谷-梅溪湖•全市公寓需求集中在城东区域（35%）。•第二梯队为中心、城南、麓谷-梅溪湖区域，需求分别占全市的15%-17%。•第三梯队为市府-滨江、洋湖-岳麓山、城北区域，需求占全市比例的10%以内。正荣悦玺389套/月(17%)梅溪紫阙台滨江紫阙台洋湖-岳麓山147套/月(6%)华悦广场城南372套/月(16%)我司公寓项目公寓需求（流速）分布（套/月）板块流速（套/月）流速占比城东82635%麓谷-梅溪湖38917%城南37216%中心34115%市府-...
