物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展特制定本工作指引。第一章测算前准备工作与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件）收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》参照附件。通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件）根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。第二章测算原则物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：多层住宅成本多层住宅独立成本共同分摊成本 X多层住宅收费面积总收费面积高层住宅成本高层住宅独立成本共同分摊成本 X高层住宅收费面积总收费面积临街商铺在层以上且面积超过 Itf 的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各中心按一种业态独立测算。服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来年人工费及的上涨因素。第三章测算方法为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算见表）表中业态分类可根据项目实际增减。表城市【项目】物业服务费测算汇总表项目概况总建筑面积川。其中：多宅建筑面...
