唐南综合批发市场商贸城全案策划纪实红壹佰正式接手唐南商综合批发市场已是2011年10月25日，距离11月28日开盘仅剩34天的时间。接手唐南综合批发市场时项目基本概况是这样的：优势：2011年政府为民重点工程；②准现房，外装已完工内装正在进行中；③项目地处学院南路与205国道咽喉之地，距生态城南湖较近，距市中心10分钟车程；④项目所处地位于胥各庄大集东侧，人流密集商业交易氛围浓厚；⑤商贸城内部设计布局合理，门庭开阔停车位充足，符合建筑设计风水学原理；逆势：①售楼处开放一年多积累意向客户2000多，但交定金的客户不足60户；②除简单发放挂历、宣传单页外，项目无任何广告推广、销售物料；③两栋商业楼主体业态定位明确A区五金配件装饰材料城B区农贸市场商贸城，但具体楼层区域细分业态未定；④招商、售楼无明确部门分工，混为一体；⑤无明确的价格体系，开发商对项目销售均价期望值过高；⑥项目有178套夹层及边铺属于分割产权式商铺，存在产权纠纷法律风险，影响销售；⑦开发商属于首次开发，缺乏对商业地产的操盘经验；⑧售楼人员状态低迷，缺乏管理制度和系统性的培训，对项目优势卖点挖掘不够；⑨项目运作周期严重滞后，前期开发商注重楼体建筑施工，而忽略招商和销售工作，临近准现房商业，招商工作还不明晰；⑩按揭贷款的银行没有确定项目摆在眼前的逆势要远远大于优势，但这并没有影响项目组挑战高难度的决心；通过与开发商为期一周的策略沟通，红壹佰决定全程介入，从项目前期策划——销售代理——广告推广提供全程服务。这对于刚进入唐山地产圈的策划公司无疑是一次挑战也是一次机遇。在房地产大环境如此萧条的今天，在开盘时间如此紧凑的安排下，红壹佰能否为冠益地产创造销售奇迹呢？距开盘还有34天，显然我们要和时间赛跑，不仅速度要快，而且要稳、准、步调一致。先从大方向策略入手：第一：我们提出招商、销售必须分两部门运作，既有合作又有分工；第二：采用包租3年营销策略，年回报率7%，一次性返租21%总房款，促进销售的同时规范市场统一化管理；第三：空降3名销售精英，包括一名销售经理，对前期积累客户进行分析回访过滤；第四：广告公司设计制作销售物料（宣传四折页、户型手册、销控板等），策划开盘前期媒体投放计划。商业地产相比住宅要复杂很多，这里涉及面非常广，涵盖：商业业态定位、招商、销售、价格体系、投资回报率预算、包租策略、产权分割、物业管理、商场后期运营管理等课题，这对项目组要求就非常高，因为红壹佰首次操盘商业地产，有些领域我们还是首次接触，可以说这次和开发商纯属摸着石头过河。为了更准确的把握市场动态，在时间如此紧迫的情况下，项目组还是决定抽出5天时间对唐山、丰南两地商业项目进行了全面调研分析；调研科目包括：①商业项目区域分布②底商、内铺销售、租赁均价③经营业态定位划分④销售或经营状况⑤价格体系设定标准⑥包租策略等；我们一直认为策划如果没有调研那纯属纸上谈兵，不切实际。经过5天的调研我们对市区几大主要商业进行了分析：新街主要业态租金均价经营状况：业态成熟，人流稳定饰品、品牌服装、鞋、餐饮1F：14元左右/平方/天2F：10元左右/平方/天新华贸主要业态租金均价经营状况：不稳定，商户普遍不赚钱电玩城、电影院、ktv、餐饮、童装、饰品、精品休闲服装、化妆品、品牌服装、鞋、华润万家超市2F：15元左右/平方/天3F：10元左右/平方/天尚座主要业态租金均价经营状况：业态规划缺乏主线，内铺很多商户营业乏力地上品牌服饰街、鞋业坊、饰品廊、家居区、文化用品、体育用品、连锁品牌餐饮、连锁美容美发中心、乐器行等各类综合性时尚流行业态；地下家惠超市、家电卖场2.5元左右/平方/天东方家园经营业态租金均价经营状况：商户稳定，效益一般东方家园经营的商品共分为10大部类，即：木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品，商品品种多达3万－5万种8.5元左右/平方/天唐山国际五金城经营业态租金均价正处于招商阶段，销售状况很好五金、机电、化工、灯具、装潢装饰材料3元左右/平方/天荷花坑市场经营业态租金均价经营状况：成熟，规...
