私房多重买卖的法律评析

下载后可任意编辑私房多重买卖的法律评析下载后可任意编辑 私房多重买卖是出卖人就同一房屋先后卖与数个人，形成数个买卖合同关系的行为。一物数卖，自古有之，谋取利益最大化是多重买卖的起因，也是对诚实信用原则的直接悖离。司法实践中，我们还遇到出卖人将同一私房先后卖给第一、二、三买受人，且与第一买受人签订了房屋买卖合同，但将房屋实际交付给第二买受人，又与第三买受人到房管部门办理了转移登记。这种私房多重买卖涉及物权变动及诸多债法原理，实有深化讨论的必要。 一、房屋多重买卖的表现及法律特征 受我国国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发公司建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。私有房屋一房多卖引起的纠纷，仅指出卖人主体为自然人，将自己所有的房屋先后出卖给两个或两个以上的买受人。 其法律特征： (一)多重房屋买卖合同纠纷发生在买卖合同领域，其实质是因房屋买卖而发生的合同纠纷 (二)多重房屋买卖合同的行为表现为一房多卖 出卖人将自己所有的房屋出卖给两个或两个以上的买受人，这样就在同一房屋之上存在两个以上的买受人，且就此同一房屋形成了两个或两个以上的买卖关系，买卖关系相互重合。 (三)多重房屋买卖合同，出卖人为一人履行义务后，必有至少一方当事人的权利无法实现，且无法以订立合同的目的得到补偿。诉至法院后，利益受损一方的当事人往往只能得到法律上的平衡。 二、房屋多重买卖的法律分析 房屋多重买卖这类纠纷诉至法院后应如何处理，司法实践中是仁者见仁、智者见智，难以做到一致。 对出卖人将自己所有房屋交给两个或两个以上的买受人的纠纷处理就有两种不同的观点。一种观点认为，出卖人分别与第一、二、三买受人签订的房屋买卖合同系其与各相对人达成的合意。签订了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。对于不动产物权，我国实行有限制登记主义原则，房屋这种不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。因此，出卖人与第一、二、下载后可任意编辑三买受人的房屋买卖合同无效，与第三买受人的合同有效，法律予以保护。另一种观点认为，假如房屋买卖合同必须经登记才生效，则未登记合同就不能生效，但是我国相关法律并没有这样规定 ，而仅仅是规定房屋所有权转移以登记为要件，因此，出卖人与第一、二、三买受人分别就买卖房屋一事协商意思一致，同时又没有什么违法...