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宁波市房地产市场调研宁波市房地产市场调研Part1.宏观篇Part2.土地篇Part3.市场篇Part4.企业篇Part5.购房者行为篇Part6.预测篇政策分析：连续降息、降准刺激了房地产市场的需求和贷款力度，政府释放的信号很明显，就是维稳房地产市场，保证地方财政。Part1.宏观篇宏观篇之政策：2015年2月以来，政府已经连续出台九次主要影响楼市的新政，政策内容汇总如下：房价点评网分析师认为：·2015年以来，楼市新政主基调为维稳市场，保证地方财政，在楼市长期萎靡不利形势之下，政府连续出台利好政策，促成刚需释放，对楼市回转起到了至关重要的作用。·政策利好，楼盘开发商需抓住时机消化存量，新盘项目选择合理时机入市，不建议采取涨价策略，平价开盘将会更加获得市场的认可。宏观篇之行情：房地产投资增幅波动频繁，从2015年开始处于一种负增长的不利态势，宏观市场信心有待恢复：历年固定资产投资及房地产投资累计同比增幅曲线从固定资产投资曲线看，固定资产投资增长比例在2013年以后基本处于维稳之势，但与之形成鲜明对比的是，占其中份额的房地产投资增长额明显处于一种波动趋势，15年伊始甚至出现负增长的不利局面，可见当前房地产宏观市场信心仍未完全恢复。历年商品房销售面积累计同比增幅曲线从近几年商品房销售面积增幅曲线看，总体呈现“先扬后抑再扬”的特点，中间出现两个峰谷、一个至高点，总体走势跟房地产政策的出台密切相关。从2015年开始，在一系列利好政策刺激下，商品房成交增幅回到正值，市场前景逐步乐观。历年房地产施工面积累计同比增幅曲线从房地产施工面积增幅曲线看，房地产总体施工面积在2013年前五月之后累计增长幅度下滑明显，住宅施工面积累计增长幅度则呈现倒W曲线，总而言之，当前房地产开发量的放缓是影响施工面积量的最直接因素。历年商品房竣工面积累计同比增幅曲线商品房竣工面积累计增幅在14年处于历年来的较高水准，这是由于此前两三年房地产集中性开发导致，但此后受房地产开发量放缓、项目延迟交付以及在建项目时间短的影响，房地产竣工量在2015年伊始开始处于一种负增长的局面。房价点评网分析师认为：·受近几年房地产整体不利大气候影响，当前宏观市场开发端信心仍然不足，有待提升，房地产消费端信心则随着利好政策的影响开始回升，预计后市持续回暖的可能性较大。·按照当前的态势，政策利好且房地产存量处于一种减少态势，下半年开始开发端信心会逐步恢复，房地产投资量、施工量会重新回到一个较高的水准，但从另一个层面讲，经历了多次心理起伏之后，显然投资会比此前理性许多。Part2.土地篇土地供求：成交连年下滑，出让宅地多以底价成交，在资金回流缓慢和高库存的双重压力下，开发商拿地依然谨慎。2015年上半年宁波市宅地供应67万方，同比去年上半年增加6.3%；宅地成交面积42万方，同比去年上半年骤减55%。从去年起开发商在企业资金回流缓慢和市场存量高企的双重压力下，拿地态度消极，宅地成交缩减一半以上。2015年土地市场冷清，3-5月连续三个月无宅地成交，由于商品房市场供应量过剩的危机持续存在，开发商拿地依然很谨慎，政府也相应调整供地计划。出让明细：上半年宅地成交仅7宗，拿地房企仅5家，基本为品牌房企，且大部分以底价成交，拿地区域集中于鄞州区。2015上半年房企拿地楼板价排行土地库存：主要集中在鄞州区，未来鄞州潜在供应较大，宁波未来房地产市场竞争集中在鄞州区。宁波全市目前宅地库存达610.34万方。鄞州土地库存占比接近5成，近些年随着鄞州快速发展，周边配套以及城市化相对较为成熟，成为宁波发地产市场的主战场，同时也吸引大量开发商在此区域拿地。未来鄞州区竞争压力依然很大。从土地规模来看，中小规模库存占比超过5成，未来上市多为中小规模项目，大规模宅地库存13宗，主要为雅戈尔、美的等企业的土地储备。未来上市土地：主要集中于鄞州区，江东和海曙也有少量宅地未来上市，其中鄞州中心板块集中大量优质土地。Part3.市场篇整体供求：商品住宅供应经过去年的一波集中放量后明显放缓，成交量在以价换量及政策刺激的双重助推下大幅提升，市场全面回暖，但整体均价下行。商品住宅供应经过去年的集中放...