呈送：东辰置业有限公司““皖南皖南..十字商贸城”十字商贸城”可行性报告可行性报告要点提炼1.属性与市场定位：十字首个纯封闭式多层住宅、十字升级农贸市场2.目标客户群定位：（见内文）。3.目标命名定位：十字纯住宅小区、十字新农贸市场4.项目广告语定位：一间好旺铺百年摇钱树！5.★商业定位：一楼定位新农贸市场，二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，业态定位见下文。6.营销推广策略：１、活动为主，广告为辅。２、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。8.入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择5月除入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、“夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、送物业管理费。11.认购排号前近1个月时间，获取最大的蓄水量，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的；12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延；策略分析思路总体思路脉络消费者需求企业目标项目属性竞争状况营销推广策略首先我们明确本案的目标是为了满足十字人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。目录ContentsPART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况2)项目属性3)消费者需求PART3——营销推广阶段划分Stage1)营销推广阶段划分2)销售准备期3）排号认购期4)强销期5）品牌延续期PART2——策略Strategies1）项目的5张王牌2）项目定位3）项目营销策略4）销售策略附1：本阶段广告文案集；；附2：农贸市场业主市调；附3：市场商家市场调查；PART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况2)项目属性3)消费者需求1）市场解析一【市场背景回顾】●目前十字经济基础薄弱，产业转型、开发区建设及招商引资、社会保障、市政建设、等社会性事务建设矛盾重重，正在向旅游产业进程，但十字镇整体经济任然在上升阶段；●据前期市场调查，2008年，十字房地产开发投资上升一般，销售大不如意：如绿都开发的项目及老街名郡等，另外有些私人建的房子几年都没卖出去；●消费承受能力有限：十字镇城区人口只有近1万人不到，人均收入较低，2009年农民人均纯收入尚未突破2000元，整体消费能力有限；●市场需求主要为刚性需求：以自住为主，受政策等影响较小；●地产市场日趋成熟，政府对自建房管理力度加大，开发公司理念、产品形态多有一定创新和突破。以上数据来自万山特区区政府信息网●十字中心一带已经很少有项目开发，本区域区成为置业热点；●主流消费群为十字当地人及周边地县入城人员；●目前市场对投资型产品比较饥渴；●口碑传播是十字市场上一条重要推广渠道；●市场缺乏创新产品；●客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境】1）市场解析二★2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，虽有部分城市有回暖迹象，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。●十字中心一带已经很少有项目，本区域区成为置业热点；●主流消费群为十字当地人及周边地县入城人员；●目前市场对投资型产品比较饥渴；●口碑传播是十字市场上一条重要推广渠道；●市场缺乏创新产品；●客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境】1）市场解析二★2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，及2010年银行对房贷控制逐渐严格，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。地理位置:位于十字主干道以西，属于十字核心地段，与十字主要部...
