城市能量与奥莱关系研究全国主要奥莱考察报告2黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏广西广东北京上海天津✪✪✪✪✪✪百联（杭州）杉井（宁波）佛罗伦萨燕莎友阿燕莎赛特百联（上海）米格天地佛罗伦萨金鹰（2个）百联（无锡）奕欧莱（苏州）百联（南京）杉井百联佛罗伦萨燕莎赛特斯普瑞斯米格天地友阿时代佛罗伦萨天河城（番禺）佛罗伦萨佛罗伦萨（青岛）赛特中国奥莱格局图图标黑标：已开业红标：已考察项目蓝标：未开业统计数据：已开业奥莱20个，未开业奥莱10个（仅统计5万㎡以上中大型标准奥莱，小型城市奥莱未统计）✪3PART1京津主要奥莱考察北京燕莎奥特莱斯北京斯普瑞斯奥特莱斯天津佛罗伦萨小镇天津燕莎奥特莱斯4一、燕莎奥特莱斯（北京）——陈旧而臃肿的中国奥莱销冠燕莎系(1)51、项目概况燕莎奥特莱斯于2002年开业，是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。项目分两期开发，第二期于2007年开业，迄此总规模12万方，是国内目前最大的奥特莱斯；2013年业绩达37亿元，也是国内业绩最高的奥特莱斯。项目坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。北京首都的吸附力，以及便利的交通条件使项目辐射达到晋察冀，吸引了大量周边城市人群，据统计该项目外地客户占成交1/3以上。项目LOGO位置:北京东四环工大桥西侧占地面积：建筑面积:12万平米经营面积:10万平米建筑风格:工厂大盒子开发商:燕莎集团店铺数量：360个停车位：2000开业时间：一期2002年，二期2007年2013年业绩：37亿元62、项目背景•项目由北京燕莎控股集团投资建设。由燕莎友谊商城负责日常运营。•北京燕莎控股集团是首旅集团成员企业。首旅集团是从事商业的主要专业运营管理企业集团。目前，拥有燕莎友谊商城、燕莎中心(凯宾斯基饭店)、贵友大厦、新燕莎铜锣湾商业公司、北京市印章艺术公司等13家子公司。燕莎集团在北京地区以及国内大区域中心城市和著名旅游景区，发展以服务国内外旅游者、商务客人及本地高端客户为主的高档都市百货店、品牌折扣店和大型购物中心以及大型高档旅游商务接待中心的配套商业服务设施。–燕莎奥特莱斯在产权、经营权方面高度统一。通过统一招商、统一经营、统一管理的方法运营项目，是目前大型商业MALL的主要经营方式，此模式是保障项目经营成功重要前提条件。–此外，北京燕莎控股集团是大型的贸易流通企业。在经营高档消费品方面具有优势，对于经营、招商国际品牌具有优越的资源和丰富的经验。这对项目的成功经营创造了良好的先天优势。73、区位及交通•项目位于北京市朝阳区东四环南路9号，东四环与东三环之间。项目周边高速路网发达，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。项目距离市中心约10KM，距离北京首都国际机场约35KM。•通过京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速可快速到达沈阳、北戴河、天津、石家庄等地。有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约20分钟可到达北京国贸广场；乘车约40分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁可到达项目周边(10#线劲松站)。燕莎奥莱燕莎奥莱84、项目规划•AB座总建面4万方，C座8万方，合计12万方，经营面积约10万方。•从平面上看由A、B、C座三个区域呈“品”字形分布，各个区域相对独立，由停车及通道进行间隔。每个区域相对独立，组团特点明显。-每个区域内功能相近，建筑形态一致。-外部动线呈现围合渗透、循环互动的特点。-多层设计，每个组团通过地面连接。其中A座二层，B座二层，C座三层。-工厂化风格特点明显，外部视觉单调。A座B座C座9动线设计：室外动线：项目在动线设计上较为典型的体现出了人车混行、围合渗透的特点。•此类动线设计可以方便客户以最快的时间到达其希望到达的区域。•在有限的空间里车流、人流交织在一起能较好的体现出活跃的氛围，有利于增强客户的购买冲动。•各个组团之间相互独立，却又通过业种的不同规划形成互补、人流共享的作用，有利于形成一定区域的人流氛围。室内...
