房地产营销流程——前期策划篇

房地产营销系统流程——前期策划篇地产营销中心一般来说分为四大模块：前期策划、中期策划、销售管理（含渠道）、销售后台组成。有些房企的品牌中心有纳入到营销体系中，在此不细说。主要讲前期策划在房地产体系中扮演的角色和作用。说到前期策划，必须要说到定位，营销大师里斯·特劳特曾在其专著《定位》一书中说，“定位从产品开始，可以是一件商品、一项服务、一家公司、一个机构，甚至是一个人，也许就是你自己。”房地产领域的定位同样涵义广阔，可以是地块定位，市场定位，客户定位，产品定位，也可以是公司定位、营销定位等等。地产前期策划说白了，必须要搞清楚三个定位：市场定位、产品定位、客户定位。这些前期功夫不做足，会直接导致后期销售不顺，以下是三个定位的关系。房地产前期策划主要有这四部分组成，这四部分下面还有许多的小工作，我们细细说来。市场研究市场研究主要分为以上四个部分:一、城市调研进入一个新城市之前，你需要将这些基本信息获取，来获得一个大致的判断——这个城市能不能进？每一项数据都有其对应的意义，一个细微的元素都可能是威胁，也可能是机会，数据之间，信息之间相互论证才能得出最终结论。这些指标相对应的意义：1、GDP 总量的指标已经过时，人均 GDP 及单位面积 GDP 才是更重要的标尺人均 GDP 反应收入水平，单位面积GDP，反映土地利用率，它反映了一个城市的土地利用率，进而反映城市的经济发展水平。2、新增人均/单位面积财政收入这项指标，来衡量单位空间的“含金量”人均财政收入，反映的是城市经济发展水平的质量，单位面积财政收入，反映的是空间的财富聚集量，很大程度上解释了为什么有些地方“寸土寸金”。3. 高净值人群数量代替人均可支配收入，衡量区域购房的最高购买力（天花板）4. 人口净流入代替人口总量，才是判断城市吸引力的准确指标人口是支撑房价的重要因素，人口净流入才是判断城市吸引力的准确指标5. 新增产业维度，用三产占比及产业互补性等相关指标衡量城市根本竞争力纵向比较：产业结构也非常重要，第三产业占比越高，意味着产业结构更趋合理。横向比较：横向城市间产业是否互补，是否竞争。6. 房地产投资依赖度代替固定资产投资，更准确反映一个城市的经济健康度、抵御经济风险的能力房地产投资依赖度，指的是房地产投资额占 GDP 总额的比重，一个城市的房地产投资依赖度越低，表明该城市的转型越成功，其他产业发展水平也较好，因而承受经济风险能力也越强...