一则收益法评估土地使用权价值的案例分析VIP专享

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006 年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192 页“收益法在房地产评估中的应用”例 5-4： 某房地产开发公司于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权，并于 1999 年 3 月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，殖值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑占地面积 500平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率 8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地 2003 年 3 月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。 （1） 年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2） 年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3） 年税金=20×900=18000（元） （4） 年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元） 4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元） 5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使 用 年限 =2500×900 48=46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在 2003 年3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年） P=247740 7% ×[1- 1 （1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元） 8、评估结果。本宗土地使用权在 2003 年 3 月的土地使用权价值为3358836.15 元，...