万达业态分析 各地的万达广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下： 核心商圈的黄金商业地段。 在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。 万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。 作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。 1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大； 2) 建筑形式单一，购物环境较差； 3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐； 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低； 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动； 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益； 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营； 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好； 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现； 11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合； 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。 从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO） 、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL） 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 第三代的城市综合体 hopsca 的定位： h 指 hotel，酒店；o 指 office，写字楼；p 指 pu blic space，公共空间；s 指 shopping mall，购物中心；c 指 cu ltu re&recreation，文化娱乐休闲设施；a 指 apartment，公寓楼。 与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大...
