东莞东城中心商业部分 整体定位思路 凌峻（中国）房地产策划代理机构 2004 年 12 月 目录 前言 凌峻的思考逻辑 第一部分：寻找市场突破口 一、东城区的整体把握 二、竞争市场分析 三、项目理解 四、解读东莞消费方式 第二部分：核心思考 一、项目能做什么 二、项目如何赢利 三、项目如何竞争 第三部分：项目定位 一、项目总体定位 二、价格定位 三、经营定位 第四部分：产品优化建议 一、产品调整建议 二、功能划分及业态组织 结束语 前言 首先感谢贵公司邀请我司参与本项目的策划工作！ 在与贵公司初步交接过程中，我司获取项目的初步资料，为确保项目策划工作的顺利进行，我司随即组建项目工作组作实地的调研考察。深层调研东莞的商业状况和东城区的商业发展态势，并剖析项目的商业特征，在一系列的市场数据与我司分析讨论基础上，形成项目独特的商业定位、竞争策略。 通过分析研究，我司认为在东莞市区商业地产白热化的竞争大环境下，必须打造项目自身的商业特色与经营特色，走个性化、特色化、差异化的商业道路。 鉴于本方案着力于项目的整体定位，在此不涉及过多的市场调查数据，务求找准项目的最佳定位。 凌峻的思考逻辑 宏观思考 中观思考 微观思考 区域+市场 项目+开发商 目标群体+消费 核心思考 项目定位 产品 推广 第一部分：寻找市场突破口 一、对东城区的整体把握： 1、东城概况： 区域概况 东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一，已坐立东部经济的龙头地位； 东城区经济增长蓬勃，区域发展不断向好，房地产成为重要支撑力量； 城市建设不断向完善，新行政、经济和文化城区即将建成。 区域定位：东城新区 东莞市建设“国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的现代化中心城市； 东城区在城市战略指引下，定位为构建新的行政、经济和文化中心的东城新区。 2、商业地产开发量大增，竞争异常激烈 现状：近两年东城区商业地产开发量空前大增，东城、愉景商业步行街、世博广场、金月湾广场、君豪商业中心、威尼斯广场等项目相继开发。 商圈：形成东纵大道、东城大道与东城中路所围合的核心商业区，并辐射到周边城区。 市场：东城区的商业氛围逐渐成熟，商业格局不断聚合，市场趋向饱和，商业竞争异常激烈。 3、高档住宅区形成，但缺乏高档商业项目 项目开发：东城中心、东城山庄、金月湾花园、东莞新世界花园等中高档住宅项目纷纷开...
