1 “光地抵押贷款”法律风险知多少 当前，银行在办理土地抵押贷款时，借款人往往只对土地使用权进行抵押(以下简称为光地抵押)，而对于抵押土地上的建筑物未给以充分关注，由此带来了极大的风险隐患。该文深入剖析了光地抵押与其上建筑物的关系、风险及控制方法，以便银行在实务中最大限度避免地上建筑物对抵押权可能造成的不利影响，有效保护抵押权人的合法权益。 案情简介 2009年 5月，甲器材设备厂向银行借款750万元，以其所有的工业出让用地使用权抵押，2009年 5月 27日，双方共同办理了抵押权登记手续，至登记日，该土地上有 A、B两幢厂房，后甲因扩大经营需要在该地上新建厂房 C，因政策原因，三幢厂房至今未办理房产证。2010年 5月 27日，贷款到期，甲无力偿还，银行向法院起诉主张拍卖抵押的土地及其建筑物(A、B、C三幢厂房)并以其价款优先受偿。甲向法院提供定于2009年 6月 15日的厂房建设承包合同及定于2009年 10月 23日竣工的验收合同一份，主张 A、B两幢厂房建成于抵押登记之后；提供定于2010年 1月的竣工验收合同一份，主张 C幢厂房建成于抵押登记之后。经评估，该土地使用权600万，A厂房70万，B厂房 90万，C厂房 150万。银行主张甲器材设备厂提供的第一份建设承包合同及竣工验收合同系甲与承包方恶意串通签订，是 2 虚假合同，应无法律效力。法院经审理认定银行无有效证据证明甲提供的合同是虚假合同且无证据证明 A、B两幢厂房建成于抵押登记之前，于是认定 A、B、C三幢厂房建成于抵押登记之后，银行虽可一并处分，但对于这部分价款无优先受偿权。 法律处理规则 依《中华人民共和国物权法(以下简称《物权法)第 1 79条规定，抵押权是指债务人或第三人为担保债务的履行，不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产折价或以拍卖、变卖 所得价款优先受偿。抵押权不要求转移物的占有，因此抵押人对抵押物仍享有占有、使用、收益及有限制性处分的权利。在实际生产中，抵押人为追求效益的最大化，往往会在抵押土地上修建厂房或搭建钢架棚用于自己使用或出租，无论其是否具有房产证件、是否属于违法建筑物，抵押人仍对地上建筑物享有所有权。地上建筑物从事实形成的角度上来说，可分为抵押登记前存在及抵押登记后建成两种情况，且在法律上有不同的处理规则。 一方面，办理抵押登记前已有地上建筑物的。地上建筑物视为一并抵押...
