浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择牛建国201*年 2 月 7 日，由于城市扩张规划调整，生产性企业成都兴慧公司化名，下称兴慧公司与四川中铁实业公司化名，下称中铁公司签署合作开发房地产协议一份，约定兴慧公司用位于华府大道的两宗约 200 亩土地使用权与中铁公司现有其他的土地使用权一起合作统一开发；兴慧公司土地作价每亩 90 万元，地上附着物按 210 万元包干计算。兴慧公司不参与开发项目经营管理，由中铁公司独自完成，兴慧公司于协议签署后配合刻制印章交付中铁公司使用。该协议明眼人一看就是冲着税收设计的，意图规避土地使用权过户产生的契税、营业税、土地增值税，但这种模式只能解决税收的小问题，且还是眼前的，对于某些足以影响项目利润的大税种来说最终结果仍然是躲过初一躲不过十五，缺乏对项目出售时税收的远期考虑，有顾首不顾腚的嫌疑。原因是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物以下简称转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人以下简称纳税人，应当依照本条例缴纳土地增值税。就是说，土地增值税纳税义务人仅限转让房地产取得收入的人。另外，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕048 号第一条规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。第二条规定对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。关于是否存在契税的问题，因《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税的纳税义务人为购买房地产的单位和个人，而本协议为合作开发，履行完毕直到竣工的房地产项目出让，协议当事人也不存在契税的负担问题，应当由最终购买者承担。就是说，本合作协议如果履行，因不存在房地产转让过户的行为，兴慧公司暂不应当承担土地增值税，也没有谁应当承担契税。因此，这种合作开发模式往往会成为一些企业的通过选择，但此方案的缺点是，项目开发出售后，则存在土地增值税问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，会以扣除法定成本后的增值额作为税收基数计算税率。在本协议中，则具体指兴慧公司作为房地产项目的开发方转让房地...
