第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议 第一节 调研 “GM 花园”是位于 J 市区的高尚纯住宅小区，公元1994 建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J 市物业管理公司进行。 为使“GM 花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S 物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM 花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析 S 物业管理公司认为现时“X 小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关 依据，酬金收取标准按 管理服务之物业总 支 出 之比 例 收取。在国内相 关 法 规 缺 乏 及业主维护 权 益意识薄 弱 时，在利益驱 动之下 ，势 必 造 成管理开支 增 大 ，形 成与 业主利益的矛盾。 物业保 值 、增 值 意识被动：物业的保 值 和升 值 是业主投 资的一个主要因素了。GM 花园小区乃 94 年 投 入 使用，现时在环 境 、设 施 及物业形 象 之面 貌 显 示物业管理机构处 于较被动状 态 ，未 有体现从 专业物业管理角 度 向 业主提 供 服务之意识。 物业管理服务意识被动：现时“GM 花园”物业管理机构提 供 之服务内容主要仍 为保 安 、清 洁 、维 修 等 被动型公共 地方 工作，与 现时不 断 提 升 之业主、使用者需求不 相 匹 配 。 物业形 象 服务缺 乏 ：物业形 象 是物业价 值 的体现，物业价 值 是业主的利益。 私 人个性 服务缺 乏 ：在高尚住宅，物业使用者的需求在不 断 提 升 ，也 同时各有不 同 。物业管理服务应 提 供 和满足物业使用者的不 同 需要。 沟 通 服务缺 乏 ：物业管理是业主与 物业管理机构委 托 合同 的行为，相 互沟 通 是委 托 合同 进行的重要因 素，缺 乏 沟 通 将 影 响 服务质 量 。 第二 节 管理服务思路 现代 人经过 努 力 ，在住居 条 件 上已 从 生 存需求、伦 理需求提 升 到 向 发 展和享 受 需求层 面 ，有了更 高的要求。我 们 考 虑 到 在“GM 花园”小...
