一、研究背景 据国外统计资料显示，当人均国民生产总值处在 800~1000 美元的经济发展阶段，该国的房地产业进入快速发展的时期。2003 年，我国的人均 GDP 首次突破 1000 美元，即人均 1090 美元，这标志着我国的房地产行业也进入了快速发展的时期，进而会带动整个国民经济的发展和结构的升级，成为国民经济的支柱产业。因此研究我国的房地产市场是十分有意义的。 本文着重从四个方面，即市场集中度、产品差异化、壁垒角度以及规模经济的角度分别阐析了我国房地产业的市场结构问题，既有理论方面的探讨，也有实证方面的例证，并在此基础上提供相应的产业政策及其选择方案。 二、我国房地产业市场结构分析 所谓市场结构，即指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括卖方间、买方间、买卖双方之间，市场内已有的买卖方，与正在进入或可能进入市场的买、卖之间，在交易、利益分配等各个方面存在的关系。按照贝恩教授的分析，产业组织理论中考察市场结构的内容主要有四个方面，即市场集中度、产品差别、进入与退出壁垒、规模经济。 1、 市场集中度 市场集中度是衡量产业垄断与竞争的重要指标，能够比较准确的反应企业内部的规模水平及分布特征，提示产业组织运行效率的高低，市场集中度越高，表示市场支配力量越大，产业竞争程度越低。关于测试市场集中度的方法有很多，这里拟选择 CRn 这一指标来进行判断房地产市场的集中度。CRn=∑ Xi(其中 Xi 表示第 i 个企业的市场占有率，i 从 1 到 n，n 表示行业内房地产企业的总数目)。一般而言，n 取 4 或 8 这样的数字，就目前来看，几家上市的房地产企业在业内占据着优势。 下表是 1993-2003 年我国房地产市场市场集中度与年盈利率情况 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 CR4 0.73% 0.96% 1.42% 1.58% 1.73% 1.98% 1.72% 2.1% CR8 1.26% 1.45% 1.78% 2.12% 2.21% 2.28% 2.37% 5.24% R 0.91% -4.66% -3.61% -1.16% 1.62% 2.29% 3.6% 15% 从上表可以看出，无论是C R 4 还是C R 8 其数值都相对较低，截至目前都还未超过10%，这不仅与国外成熟的房地产行业有着相当的差距，而且与香港的房地产的差距也十分明显。据统计，同期香港9 家房地产集团（如新鸿基、和记黄埔、新世界等）所就已经占据了市场份额的80%。 从这点出发，根据贝恩教授关于产业集中度划分的类型来看，在全国范围内，房地产市场的集中度不够强，房...
