房 地 产 估 价 有 三 大 基 本 方 法 ， 即 市 场 比 较 法 、 收 益 法 、 成 本 法 。 其 他 估 价 方 法 都是 上 述 三 大 基 本 方 法 的 派 生 。 1.市 场 比 较 法 指 将 估 价 对 象 与 在 估 价 时 点 近 期 交 易 的 类 似 房 地 产 进 行 比 较 ， 对 这 些 类 似 房地 产 的 已 知 价 格 进 行 交 易 日 期 、 交 易 情 况 、 区 域 因 素 、 个 别 因 素 等 的 修 正 ， 以 估算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 市 场 比 较 法 的 理 论 依 据 是 替 代 原 理 ，适 用 于 类 似 房 地 产 交 易 实 例 较 多 的 场 合 ， 在 房 地 产 比 较 发 达 的 情 况 下 ， 它 是 一 种说 服 力 较 强 ， 具 有 现 实 性 ， 最 常 用 的 估 价 方 法 。 1)市 场 法 的 理 论 依 据 市 场 法 的 理 论 依 据 是 房 地 产 价 格 形 成 的 替 代 原 理 。 2)市 场 法 适 用 的 对 象 和 条 件 市 场 法 适 用 的 对 象 是 具 有 交 易 性 的 房 地 产 ， 如 房 地 产 开 发 用 地 、 普 通 商 品 住宅 、 高 档 公 寓 、 别 墅 、 写 字 楼 、 商 场 、 标 准 工 业 厂 房 等 。 而 对 于 那 些 很 少发 生 交易 的 房 地 产 ， 如 特殊工 业 厂 房 、 学校、 古建筑、 教堂、 寺庙、 纪念馆等 ， 则难以采用 市 场 法 估 价 。 市 场 法 适 用 的 条 件 是 在 同一 供求范围内存在 着较 多 的 类 似 房 地 产 的 交 易 。 如果在 房 地 产 市 场 发 育不够或 者房 地 产 交 易 较 少发 生 的 地 区 ， 就难以 采用 市 场 法 估价 。 市 场 法 的 原 理 和 技术也可以 用 于 其 他 估 价 方 法 中有 关参数的 求取， 如 经营收入、 成 本 费用 、 空置率、 报酬率、 资本 化率、 开 发 经营期 等 ; 3)市 场 法 的 操作步骤 运用 市 场 法 估 价 一 般分为下 列7 个 步骤进 行 ：①搜集交 易 实 例 ;②选取可比实 例 ;③建立价 格 可比 基 ...
