中翰鑫金税务 1 房地产开发业务税收实务操作与风险防范专题讲座 陈 仁 （中国注册税务师 中国注册土地估价师 企业法律顾问 高级经济师 会计师），福州中翰鑫金税务师事务所有限公司（信用等级A级税务师事务所）主任税务师，中国注册税务师协会师资库讲师，福建注册税务师协会专家委员会专家，福州大学工商管理硕士(MBA)教育中心《企业税收筹划》课程讲师，“福建税务代理网—税法咨询台”栏目特聘税务专家。多年来对税收政策的深刻理解与纳税研究的独特心得，通过不同的媒介平台分享给大众；为企业提供了包括税收政策研究、纳税筹划管理、节税业务操作、涉税风险规避、纳税财务内审等全方位的咨询与受托服务；在房地产涉税领域有着深入研究，对企业重组业务具有丰富的实战经验，为多家企业提供卓有成效的专业解决方案。 第一章 房地产开发经营行业涉及的税种总体介绍 我们首先对房地产开发企业在房地产开发诸环节涉及的税种做一个总体介绍。 一、取得土地环节 1 、土地使用税：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186 号）第二点规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照福州市规定）。 案例：某房地产开发企业 2011 年 5 月 26 日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为 56000 平米，土地出让金为 34000 万元，合同约定土地交付时间为 2011 年 10月 25 日。当地土地使用税税率为 18 元/平米。那么 2011 年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从 2011 年 11 月起申报缴纳土地使用税，2011 年应缴纳 2 个月土地使用税： 56000*18*2/12=168000 元。 2 、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3 、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。常见的的契税税率为 3%。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1 、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合...
