房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人 提供 按揭贷款，其 中包括贷款的额 度、最 高 年 限 和 成 数 以及开发商的保证责任（一般保证或 连 带 保证）等。 （二 ）进 行商品 房销售活 动 。开发商在取 得 项目的预售许 可 证后或 者取得 大 产权证对社 会 公 开销售，与购房人 签订《 商品 房预售合同 》 或 者《 商品 房买 卖 合同 》 ，并 约定采 用 按揭的付 款方式 。 （三 ）购房人 办理按揭贷款手 续 。购房人 按照 申 请 的贷款成 数 支 付 首付款，剩 余 购房款由购房人 向 银行申 请 按揭贷款，同 时由购房人 以所 购房屋向 银行提供 抵押担保，银行经 审 批 购房人 提供 文件 资 料 后放款，并 直接将 贷款汇 入 开发商账 户 。同 时购房人 还应 办理所 购房屋在贷款期 限 内的财 产保险以及公 证、律师 见 证等手 续 。 （四 ）开发商承担保证责任。在银行贷款到 达 开发商账 户 后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人...
