房地产收购并购类项目立项前应核查事项指引 一、项目公司基本情况 1、项目公司主体资格（进行工商查档，核实股东、注册资本金、变更登记等）； 2、项目公司股东背景调查（如是否有国资背景等）； 3、项目公司债务情况（银行贷款、工程款等）； 4、项目公司名下除本项目外是否有其他资产； 5、项目公司未结的重大诉讼/仲裁情况； 6、项目公司是否有对外担保、是否有股权质押 7、介绍人背景调查 二、项目基本情况 1、土地使用权出让合同及补充协议； 2、项目报建手续进展情况（根据情况核实相关证照，如土地房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）； 3、用地是否存在闲置问题、有无查封、抵押； 4、规划、国土、政府对本项目的重要批复意见及相关会议纪要； 5、是否付清地价款（查证付清地价款证明书及地价款发票），是否需补交地价及需补金额； 6、土地原始成本及项目所有已有可计税成本； 7、项目已建工程进展及已建工程成本核算（如有）； 8、是否涉及土地性质变更、用地指标取得、调整容积 率 、调整控 规等 9、项目特 殊 情况说 明； 三 、交易 模 式 1、交易 模 式 （股权收购、直 接 转 让土地、合作 开 发）； 2、交易 方 式 的可行性（定 向 挂 牌 、返 还 地价等） 3、付款节 点 要求 和 相应保障 措 施（把 握 关键 节 点 ： 定 金支 付、尽 调、股权取得、场 地移 交、土地证等关键 证照取得等） 房地产并购投资项目工作指引 1、目的 提高并购投资项目的成功率，制定本工作指引。 2、适用范围:适用各公司。 3、定义和职责 3.1 房地产并购投资项目是指受让方通过资产收购、股权收购等方式取得土地使用权或房地产项目权益的投资方式。 4、主要内容 4.1 资产收购 4.1.1 资产收购条件 （1）项目投资总额达到国家法律规定或当地政府的要求； （2）已取得国有土地使用权证；目标项目从属于整体项目的，应当具备单独办证的条件。 4.1.2 资产收购流程 （1）前期准备：了解目标项目的法律状况、出售动机、收购中存在的法律障碍和财务障碍等；成立收购专项工作小组； （2）签署框架协议； （3）尽职调查； （3）签署土地使用权出让合同补充协议或转让合同； （4）双方办理土地使用权转让登记，并对其他手续进行变更或重新办理。 4.1.3 资产收购合同体系 （1）合作意向书：对双方的合作意向进行书面确认，对排他条款和...
