房地产行业的风险分析

2011 年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A 股回到10 年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CP I 年初暴涨年末与GDP 涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态 2011 年图谱。在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。 第一章 房地产行业所处的经济环境分析 1.1 宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续 12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。 坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。 1.2 促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好 我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来 20 年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500 万左右的农民转化为城镇人口。过去10 年中，中国GDP 增长率从未低于 8%，同时我国人均收入年均增长 12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得房地产业的“人口红利”可以持续 20 年以上。 由于欧美主要经济体迟迟走不出衰退的阴霾，人民币有较高的升值预期。升值预期带来的资金流入效应，加之未来可能开放人民币资本账户，使得房地产作为主要资产类别和资本载体有一定发展空间。国内社会保障制度、投资手段的长期缺失，造成国民将房地产作为，资产保值、增值的工具，客观上增加了房地产的流动性，促进房地产业的发展。 所以，GDP ...