房地产评估的6大步骤房地产评估程序，是指房地产评估作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。1、明确房地产评估的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到评估作业的全过程，对评估额也有较大的影响，这些事项被称坦评估的基本事项，必须预先明确。一般来说，评估的基本事项包括评估对象、评估目的、评估时点及评估前提四个方面。（一）明确评估对象1．评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。评估的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如评估的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。2．评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。（二）明确评估目的评估目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于评估方法的选择和评估结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格 评 估 要 考 虑 抵 押 贷 款 清 偿 的 安 全 性 ， 因 此 其 数 额 应 等 于 评 估 对 象 的 预 期 价 格（ 抵 押 期 限 ） 减 去 处 置 税 费 等 ； 征 用 价 格 和 课 税 价 格 评 估 一 般 是 按 照 国 家 的 有 关规 定 进 行 ， 如 有 些 国 家 及 地 区 规 定 ， 土 地 的 课 税 价 格 用 路 线 价 法 评 估 ； 保 险 价 格的 评 估 仅 指 建 筑 物 及 其 家 具 、 设 备 的 价 值 等 。（ 三 ） 明 确 评 估 时 点房 地 产 价 格 受 多 种 因 素 影 响 ， 是 不 断 变 化 的 。 对 于 同 一 宗 房 地 产...
