房地产估价师《理论与措施》知识讲解：假设开发法估价的操作环节假设开发法估价的操作环节 运用假设开发法估价一般分为如下 6 个环节：①调查分析待开发房地产状况；②选用的开发运用方式，确定开发完毕后的房地产状况；③猜测后续开发经营期；④猜测开发完毕后的价值；⑤猜测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的价值。 下面以评估政府有偿出让建立用地使用权的价格为例，阐明怎样调查分析待开发房地产状况和选用的开发运用方式，其他环节的内容将在背面分节简介。 在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让建立用地使用权的地块，重要是房地产开发用地，它也许是熟地，也也许是毛地或生地。政府出让建立用地使用权的方式重要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于此类房地产开发用地，政府都需要估价，以确定其招标拍卖挂牌底价、协议出让或者做到心中有数；投标人、竞买人、土地使用者也需要估价，以确定其报价或出价。此类房地产开发用地的用途、容积率、有效期限等限制条件，一般政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者假如获得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发运用。因此，政府的这些限制条件，也是评估此类房地产开发用地价格时必需遵守的前提条件。 调查分析该类房地产开发用地的状况重要包括如下方面： （1）弄清地块的区位状况，包括 3 个层次：①地块所在都市的性质；②地块所在都市内的区域的性质；③详细的坐落状况。弄清这些，重要是为选择的用途效劳。例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清这块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建立设想等，此外还需要弄清这块土地在该区内的详细坐落状况，包括交通、四周环境和景观等。 （2）弄清地块的实物状况，包括面积、外形、地势、土壤、地基、根底设施完备程度、场地平坦程度等。弄清这些，重要是为猜测后续必要支出效劳。 （3）弄清地块的规划条件，包括弄清规划确定的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清这些，重要是为选用的开发运用方式、确定开发完毕后的房地产状况效劳。 （4）弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、有效期限、与否不行续期，以及对该房地产开发工程及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。弄清这些，重要是为猜测开发完毕后的房地产价格、租金等效劳。...
