房地产开发全流程图解

房地产项目的整体开发流程开发经营行为个房地产项目的整体房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角房地产开发全流程图解房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。»房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！►前期（决策期）——由拿地到方案定案——重在决策（大局已定）；►中期（实施期）一一由施工图设计到入伙一一重在执行；►后期（运营期）一一入伙后到房屋拆除一一重在服务，重在总结反馈。案例：佳兆业项目整体开发流程►18 个关键节点一一里程碑计划（一级计划）►签订土地合同至获取施工许可证 5 个月时间；A 拿地 7 个月后开盘！（恒大地产拿地后 6 个月开盘。）•项目启动会（即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证（指国有土地使用证的签发时间）；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间，不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获批行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:1、投资参股：用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税...