商业地产招商和销售筹划的步骤目前商业地产领域,开发商和筹划商根本上还停留在销售时代,其营销流程是:先找一个经营定位,再大肆炒作,然后强力销售。尽管目前开发商和筹划商意识到招商的重要性,但还是停留在外表需求上,无视商业根本规律。如某商场引进电器主力店,再销售电器辅营区,却不知电器主力店的辅营区很难定位,也很难经营下去;再如某零售中心引进家具主力店,却不知家具属于大宗采购型消费,人流很难与超市百货互补。 销售商业地产必须进入专业化运作体系,把握五个重要环节。 一、商业地产定位,必须同时满足“销售〞与“经营〞两个条件。商业地产作为不动产长期持有经营时,其经营定位是比较单纯的,商业地产一旦要分割销售,就必须在满足经营条件的同时,还要满足销售条件,这就是商业地产以销售为前提的特别性。 商业地产营销的根本:以销售为目的,以经营为导向。其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等各种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点。 二、商业规划,调动筹划者、设计者、经营者全体参加。住宅开发经过多年的开展,行业已经十分成熟,比方在建筑规划设计方面,无论是设计院、开发商、代理商,根本都难免单独为住宅的建筑规划设计,提供完善的方案,开展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等,都具备了一定的建筑规划设计能力。相比住宅市场,商业地产作为新兴的开发领域,既无经验可循,也缺少完整的规划设计体系,给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比方目前众多的住宅、商场综合楼,开展商在规划设计阶段往往与以住宅代理为主的中介合作,规划设计上以塔楼住宅为先导,在扇形设计、环境布置上花足了功夫,但是在商业地产领域,开展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司,三者均不精通商业地产,甚至缺乏起码的了解,结果,开展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥,但在商业裙楼上却交了学费。在商业较为兴旺的城市,一个牌初级阶段的商业地产开发,必定会与商业水平形成较大的反差,而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场,面对规划设计先天缺陷的商场,商家每每只能削足适必履。 商业规划必须调动筹划者、设计者、经营者全体参加。开发商业就必须了解商业,一个商业地产的开发者,必须由一个“门外汉〞变为“商业能〞,通过与商...