大连 XX 工程筹划报告书第一局部：商用物业1-大连市概况1-1 大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面对黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户〞之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗〞，海、陆、空交通兴旺，十分便利
大连市区总面积约平方公里，人口约万人，分 6 个行政区，3个县级市
2-大连市的商业分析2-1 市场回忆2-1-1 国营商场同合资商场共存1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用
随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承当曲险的联营方式
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采纳保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于 1800 美元/平方米
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新奇东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机〞就是危险中存在着时机，纷纷调整了经营思路
天百大楼率先提出“十五条龙效劳〞并利用 50 年店庆时机，推出全场店庆价，制造了营业额 3 天共4000 万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段屡次亮相
大连商场集团也推出“不满意就退货〞的承诺
进入 2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体
2-1-2 超市效应步入 2024 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段
世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见
