1/11老旧住宅区物业管理面临的八大问题我们不得不指出，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件，需要投入大额资金开展前期整治。先期整治启动资金部分由企业自筹，这一笔“欠帐”使企业背上了沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。调查中我们了解到，中航物业公司和红桂物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如中航物业公司于 2003 年 6 月进驻统建楼小区，最初四个月未收管理费，前期人员、设备设施投入数十万元。红桂物业公司今年元月十日进驻田苑小区后，自己垫付近 20 万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小2/11区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了 80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，红桂公司还宣布对该小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己在该小区“零投入”成功引进正规物业管理公司的同时，红桂物业公司却因此为自己背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如中航公司管理的统建楼小区消防设施严重老化，存在严重消防隐患。再如红桂公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大...
